第三季度 65% 的美国都市房价出现两位数的上涨

根据 NAR 最新的季度住房报告，在 2020 年第三季度，全美房地产经纪人协会追踪的每个美国都市统计区的房价都比去年同期有所增长。

这很大程度上是由于创纪录的低抵押贷款利率和全国范围内的住房库存枯竭造成的。NAR 跟踪的 181 个大都会统计区的单户住宅价格中位数同比增长，每个被统计的市场都显示销售价格上涨。

"有利的抵押贷款利率将继续为市场带来新的买家，"NAR 首席经济学家 Lawrence Yun 说："然而，即使利率很低，负担能力的情况也不会得到改善，因为房价上涨的速度太快了。"

65% 的都市（181 个地区中的 117 个地区）与一年前相比，价格出现了两位数的增长 。相比之下，2020 年第二季度只有 15 个都会录得两位数的增长。 第三季度涨幅最大 的是康涅狄格州的布里奇波特（Bridgeport），上涨 27.3%；佛罗里达州克里斯特维尤（Crestview)(27.1%)；马萨诸塞州皮茨菲尔德（Pittsfield)(26.9%)；纽约州金斯顿（21.5%)；新泽西州大西洋城（21.5%)；爱达荷州博伊西（20.6%)；北卡罗来纳州威尔明顿（20.6%)；马萨诸塞州巴恩斯塔布尔（19.4%)；孟菲斯（19.4%)；田纳西州的孟菲斯（19.1%)；俄亥俄州的杨斯敦（19.1%)。

全过现有单户住宅价格中位数环比上升 12.0%，至 313,500 美元 。四个主要地区的房价都出现了两位数的同比涨幅，其中以西部地区（13.7%）为首，但紧随其后的是东北地区（13.3%）、南部地区（11.4%）和中西部地区（11.1%）。按照这个速度， 房价的增长速度是家庭收入中位数的 4 倍，而家庭收入中位数上涨幅度为 2.9%。

"鉴于疫情，在一些包含较大房产和开放空间的都市，房价都在跳涨。在这些地方，家庭可以找到额外的房间，包括在家办公的区域。" 云说。

美国 10 个最贵的都市区中，有 8 个位于西部地区，其余两个位于东部地区。这些地区包括加州的圣何塞（140 万美元）; 加州旧金山（1125 万美元）; 安娜 (112.5 万美元）；加州阿纳海姆市（91 万美元）；夏威夷檀香山市区（86.62 万美元）、加州圣地亚哥（72.9 万美元）; 加州洛杉矶（70.89 万美元）；西雅图（617,700 美元）; Bridgeport, Conn. (591,400 美元）；以及马萨诸塞州的波士顿（588,100 美元）。

截至第三季度末，现有待售房屋 147 万套，比 2019 年第三季度末的总库存量低 19.2%。截至 2020 年 9 月，按照目前的销售速度，房屋库存总量相当于 2.7 个月。

正如云所言，快速上涨的房价对房屋的承受能力造成了影响。随着房价的上涨，第三季度，一个典型的现有单户住宅 -- 以 30 年固定利率抵押贷款和 20% 的首付进行融资的住宅 -- 月按揭付款上升到 1059 美元。这比第二季度（1,019 美元）和 2019 年第三季度的数字（1,032 美元）有所增加。

按美国家庭收入中位数 81477 美元计算，第三季度按揭付款占收入的 15.6%，比第二季度的 14.8% 的份额有所增加，但与一年前的份额持平。2020 年第三季度 30 年期固定抵押贷款实际利率平均为 3.01%，比 2020 年第二季度（3.29%）和一年前（3.71%）都有所下降。

随着房价的持续上涨，家庭大约需要 50,819 美元的年收入才能舒适地负担现有典型单户住宅的抵押贷款，高于第二季度的 48,912 美元，也高于去年同期的 49,536 美元。如果按揭付款占家庭收入的比例不超过 25%，那么 30 年固定利率、20% 首付的按揭贷款就被认为是可以负担得起的。购房是可以负担的，因为家庭收入中位数是 81477 美元。

"随着房价上涨过快和过大，首次购房者将越来越多地面临难以拿出首付的问题。" 云说："将生地转化为可开发的地段和新的供应显然是帮助降低房价增长的重要步骤。"

181 个都会中的 125 个都会，一个家庭需要不到 5 万美元的年收入就能买得起房。有 8 个都会中一个家庭需要年收入 10 万美元以上才能购得一套房：加州圣约瑟 - 桑尼维尔（228,862 美元）; 加州旧金山（183,907 美元）; 旧金山（183,907 美元）；加州阿纳海姆 (148,760 美元）; 夏威夷檀香山市区（141,600 美元）; 加州圣地亚哥（119,172 美元）; 洛杉矶（115,886 美元）; 西雅图 (100,977 美元）。