疫情时代美国房主在 2020 年获得了创纪录的 1.5 万亿美元资产

根据 CoreLogic 最新发布的 2020 年第四季度房屋资产报告，自 2019 年第四季度以来，美国有抵押贷款的房主（约占所有房产的 62%）的资产同比增长了 16.2%，集体资产收益超过 1.5 万亿美元，平均每位房主的收益为 26300 美元。

由于对不断减少的待售房屋供应的竞争推动了价格的上涨，2020 年第四季度业主平均年度资产收益达到了 2013 年以来的最高水平。对于目前的业主来说，这些收益为抵御疫情带来的财务困难创造了缓冲，并使人们有了追求装修的手段，因为人们在家里的时间越来越多。对于更广泛的市场来说，房屋净值收益也降低了房屋被淹没的风险，并将不良销售推向市场。

"与一年前相比，2020 年 12 月的房价大幅上涨 （根据 CoreLogic 房价指数，上涨了 9.2%） 将拥有抵押贷款的普通房主的房屋资产数额提升至 20 万美元以上，"CoreLogic 首席经济学家 Frank Nothaft 博士说："这种资产增长使许多家庭能够为房屋改造提供资金，例如增加一间办公室或书房，进一步促进了去年家庭装修支出的创纪录水平。"

"创纪录的低利率和蓬勃发展的房地产市场等积极因素鼓励许多家庭进入房屋所有权，"CoreLogic 总裁兼首席执行官 Frank Martell 说："房屋所有权所带来的这种不断增长的个人财富库被许多人注意到，尤其是对于首次购房者来说。因此，我们可能会看到更多目前租房的人在不久的将来开始进入市场。"

负资产，也被称为水下或倒挂，适用于欠下的抵押贷款比他们的房屋目前价值更多的借款人。截至 2020 年第四季度，负资产占比以及季度间和年度间的变化情况如下：

• 季度变化 ：从 2020 年第三季度到 2020 年第四季度， 负资产的抵押房屋总数减少了 8%，为 150 万套，占所有抵押房产的 2.8%。
• 年度变化：2019 年第四季度，有 190 万套房屋处于负资产，占所有抵押房产的 3.6%。2020 年第四季度，这一数字减少了 21%，即 41 万套房产。
• 全国总价值：截至 2020 年第四季度末，全国负资产总值约为 2802 亿美元。较 2020 年第三季度的 2836 亿元逐季下降约 34 亿元，降幅为 1.2%；较 2019 年第四季度的 2877 亿元同比下降约 75 亿元，降幅为 2.6%。

由于房屋资产受房价变化影响，因此，随着房价的变化，资产仓位接近（+/-5%）负资产分界线的借款人最有可能分别脱离或进入负资产。从 2020 年第四季度的房贷账本来看，如果房价上涨 5%，21.6 万套房屋将重获资产；如果房价下跌 5%，29.2 万套房屋将陷入亏损。

美国各州的房产增值情况：

• 房价增长强劲的州和高房价的州继续经历着最大的资产收益，而受疫情重创的州则继续经历着收益的减少。
• 加利福尼亚州、爱达荷州和华盛顿州的 平均资产收益最大，分别为 54500 美元、48500 美元和 47200 美元。
• 同时，北达科他州在 2020 年第四季度的 平均资产收益最低，为 7,900 美元。