2019 年日本房地产市场报告

一、2019年关键事件

1.日经 225 年终上涨了18%

2.10月 1 日消费税税率提高两个百分点至10%。这并没有导致对新建筑的需求在最后一刻出现明显增加，潜在的买家似乎并未受到影响，原因可能是由于政府采取了一些税收减免措施，以抵消消费税的增加。

3.利率仍然较低，十年期住房贷款固定利率约为0.57-0.86%

4.在全国范围内，商业标准土地价格自 1991 年以来首次上涨。

5.政府评估的土地价值连续第四年增长，到 2019 年增长 2.8%。住宅土地价格连续第二年增长，增长0.6%。地区居民土地价格是27 年来首次上涨。

二、住宅市场

在 4 月至 9 月的六个月中，大东京地区待售的全新公寓的平均价格达到了 1991 年以来的最高水平。就负担能力而言，东经 23 区的新公寓约为年均价格的 13 倍，销售收入是 2000 年的大约 7 倍。在 1990 年资产泡沫达到顶峰的时候，这个数字达到 18 倍。

在价格保持高位的情况下，一些新项目的销售时间比过去更长。由于昂贵的劳动力、材料和土地价值，开发商背负了高昂的开发成本，因此降低成本的空间很小。新住房的价格似乎将继续保持高位。

新公寓的供应在减少。1月至 11 月在整个东京发售的新公寓数量为 24,846 套，比 2018 年同期下降 16.3%。预计，12 月份将有 6500 套新公寓投放市场，这将带来年度总数字 31,000 个单位，这是自 1992 年以来最低的水平，当时提供了 26,248 套新公寓。

曾经只考虑新建筑的国内买家正越来越多的将注意力转向现有房屋市场，现有房屋的销售量超过了新建筑。2018年整个东京的现有公寓销售额连续第三年超过新建筑，现有公寓销售量 37,217 套，新公寓销售量 37,132 套。由于绝大多数二手公寓的销售未报告，因此实际差异可能会更高。

从 2019 年 1 月至 2019 年 11 月，东京市中心千代田区、中央区和港区三区的现有公寓月交易量始终高于 10 年平均水平，在某些情况下甚至高出 25% 到55%。

房屋贷款利率仍然很低，10年期房屋贷款固定利率在 0.57% 到 0.86% 左右，低利率提高了购房者的借贷能力也支撑了较高的房地产价格。

DINKS在不断发展，根据数据，2018年大东京地区全新公寓买家的平均家庭年收入为 960 万日元，比 10 年前增长了 30%。在购买者中，有37% 的家庭收入超过 1000 万日元，比五年前增加了15%。虽然个人收入不一定会增加，但家庭收入却在增加。三分之二的买家是双收入家庭，这是历史上双收入家庭份额最高的记录，比五年前增加了9%。

三、办公室市场

东京中央五个商业区的主要办公空间的办公室空置率在 11 月达到了创纪录的低点 1.56%，而平均租金已连续71 个月上升。

涩谷车站上方 230 米高的涩谷争夺广场，在 11 月正式开放时就已经全部出租。该建筑总建筑面积为 181,000 平方米，许多租户是日本科技行业的重要参与者。在 2019 年中，Google Japan在涩谷争夺广场对面的涩谷流中租赁了 21 个办公楼层。新总部现在占地 50,000 平方米，员工人数翻了一番。

根据仲量联行的数据，2019年东京优质写字楼的收益率为 2.9%，超过伦敦的平均水平 2.5% 和纽约的平均水平 1% 到1.5%。东京的收益率一直超过伦敦、纽约，在过去十年中徘徊在 2.5% 到3% 的范围内。

大和房地产评估公司估计，2019年第二季度东京市中心优质写字楼的平均购买价格为 300 万日元 / 平方米。这是自 2008 年以来的最高价。

四、酒店市场

不断增长的入境旅游业继续巩固全国的房地产价值，特别是零售和酒店业。2013年日本外国游客人数首次达到 1000 万，然后在 2018 年增至 3119 万。日本政府计划到 2020 年吸引 4000 万外国游客，到 2030 年吸引 6000 万。日本国家旅游局的临时数据显示，2019年 1 月至 10 月的入境游客为 2691 万，比 2018 年同期增长 3.1%，全年有望超过3000 万。

令人惊讶的，是日本的豪华酒店市场供不应求，全国仅有 32 家 5 星级酒店，这远远低于伦敦的 79 家，巴黎的 61 家，纽约 60 家，中国 137 家。世邦魏理仕预测，2019年至 2021 年期间将在全国范围内提供 80,000 个新酒店客房，但其中只有 5% 为提供全方位服务的豪华酒店。

五、2020年会怎样？

预计新房价格将保持高位。新房价格很大程度上受到材料、劳动力和土地成本的驱动，而这些价格似乎都不会很快下降。奥运会后的重建项目可能会维持对劳动力和建筑材料的高需求，而开发商几乎没有空间提供更便宜的房屋。

随着买家将注意力转移到可以提供更高性价比的现有房屋上，未售出的新房库存开始变得越来越明显。现有房屋的市场趋向跟随新建筑市场，当新房价格上涨时，也会拉高现有房屋的价格。

日本内阁府预计今年将有 4000 万外国游客访问日本。这与房地产价值高度相关，因为外国游客来日本的惊人增长一直在支持零售和酒店，从而也带动了旅游区的商业土地价值。

由于高昂的劳动力成本和建筑工人的短缺，建筑成本人可能仍将保持较高水平。

预计利率将继续保持较低水平，从而将开发商投资者和购房者的借贷成本降至最低。

投资者预期收益会继续压缩。

我们可能会看到，由于投资者希望在 2020 年夏季奥运会前出售，位于东京湾人工岛上待售的高层住宅中转售的现有公寓数量会激增。