在东北地区买家的推动下，迈阿密 11 月住宅销售量激增

根据迈阿密房地产经纪人协会的数据，2020 年 11 月，迈阿密 - 戴德县的房屋销售总量激增，因为强劲的潜在需求和创纪录的低抵押贷款利率推动了交易。

迈阿密 - 戴德县的房屋销售总量同比跳涨 20.9%，从 2033 套增至 2459 套。 迈阿密单户住宅销售量同比大增 18.7%，从 972 套增至 1154 套。迈阿密现有公寓交易量同比增长 23%，从 1,061 套增至 1,305 套。 迈阿密单户住宅销售目前已经连续四个月出现两位数的同比增长，迈阿密现有公寓连续三个月出现交易增长。

"疫情让人们重新开始考虑房屋的重要性和价值，"Miami 董事会 Jorge L. Guerra 说："家比以往任何时候都更为重要，人们想要更多的空间和便利。 远程工作、在家上学、创纪录的低抵押贷款利率、低库存和来自税负沉重的东北购房者的购买是提振迈阿密房地产的因素。"

迈阿密 11 月房屋销售量仅比去年低 6.6%，尽管疫情造成了四个月的中断。年初至今的美元成交量已经超过了 2019 年的总量。过去 16 个月单户住宅的库存量有所减少，现在的库存供应量为 3.6 个月。

"某些价位的库存不足影响了销售，特别是单户住宅，"Guerra 说："2021 年房屋开工率的提高和更多的卖家上市房产应该有助于缓解供应不足的问题。"

一、2020 年 11 月迈阿密豪宅销售激增 120.3%

2020 年 11 月，迈阿密单户住宅价格在 40 万至 60 万美元之间，同比激增 50.4%，达到 352 宗交易。迈阿密售价在 40 万至 60 万之间的现房公寓成交量同比增长 68.3%，达到 138 宗。

2020 年 11 月，迈阿密单户豪宅（100 万美元及以上）成交量同比大增 120.3%，达到 163 套。迈阿密现有公寓豪宅（100 万美元及以上）成交量同比增长 88.2%，达到 96 笔。

创纪录的低利率；创纪录的标普 500 指数；在动荡的经济中，稳定资产的吸引力；购房者离开税收负担沉重的东北部各州，到佛罗里达州购买（没有州所得税）；在家工作和远程学习政策，这些因素共同创造了一个强劲的单户豪华房产市场。

二、迈阿密房价连续第 108 个月升值

强劲的需求加上有限的供应，继续推动迈阿密 - 戴德的价格升值。

2020 年 11 月，迈阿密 - 戴德县单户住宅价格同比增长 23.3%， 从 36.5 万美元增加到 45 万美元 。迈阿密单户住宅价格已经连续第 108 个月上涨，连涨 9 年。现有公寓价格同比增长 10.2%， 从 24.5 万美元增长到 27 万美元 。在过去 114 个月中，有 110 个月公寓价格上涨或持平。

迈阿密的中位价仍与 2007 年的数据相当，与全球其他城市相比，迈阿密仍是一个便宜的市场。根据莱坊 2019 年的《财富报告》， 在迈阿密，100 万美元可以让购房者净买 93 平方米的黄金物业。摩纳哥（16 平方米）、香港（22)、纽约（31)、洛杉矶（36) 等地以 100 万美元的价格提供的黄金地块要少得多。

三、单户住宅和公寓美元成交量增加

单户住宅的 美元交易额同比增长 77.1%，从 5.267 亿美元增至 9.326 亿美元 。公寓房美元成交量同比增长 55.5%，从 3.77 亿美元增至 5.861 亿美元。

根据房地美的数据，11 月 30 年期、常规、固定利率抵押贷款的平均承诺利率从 10 月的 2.83% 降至 2.77%。整个 2019 年的平均承诺利率为 3.94%。

缺乏抵押贷款的机会继续抑制现有公寓市场的进一步增长。根据佛罗里达州商业和专业监管部和 FHA 的数据，在迈阿密 - 戴德县和布劳沃德县的 9307 栋公寓楼中，只有 13 栋获准获得联邦住房管理局的贷款，低于去年的 29 栋。

更好的公寓审批程序有望增加销售量。该指南于 2019 年 10 月生效，将认证时间从两年延长至三年，允许单单位抵押贷款审批，为业主 / 居住率提供了更多的灵活性，并增加了单个项目中 FHA 贷款的允许数量。这些变化是 Miami 和 NAR 所倡导的许多变化，预计将产生更多的房屋所有权机会。

四、迈阿密二手房销售保持低位，反映市场健康发展

上个月迈阿密所有已完成的住宅销售中， 只有 1.9% 是不良销售 ，包括 REO（银行拥有的房产）和空头销售，而 2020 年 11 月则为 6.3%。在 2009 年，不良销售占迈阿密销售的 70%。迈阿密的不良销售总量从 128 个下降到 46 个，下降了 64.1%。

2020 年 11 月，空头销售和 REO 分别占迈阿密总销量的 0.4% 和 1.4%，同比下降。短售交易同比减少 60.7%，而 REO 减少 65%。

在全国范围内，11 月的不良销售占销售的比例不到 1%，与 10 月的比例相当，但比 2019 年 11 月的 2% 有所下降。

五、迈阿密房地产销售接近上市价格

11 月单户住宅的原挂牌价百分比中位数为 97.1%，比去年的 95.6% 上升 1.6%。现有公寓的原挂牌价百分比中位数为 94.5%，比去年的 93.8% 上升 0.7%。

迈阿密单户住宅销售从挂牌到签约日期的中位数为 23 天，比去年的 54 天减少 57.4%。公寓房从上市日期到成交日期的中位数为 50 天，比 78 天减少 35.9%。

单户住宅的销售时间中位数为 74 天，比去年的 96 天减少了 22.9%。公寓出售时间的中位数为 96 天，比 119 天减少了 19.3%。

六、迈阿密的现金买家数量居全国之首

迈阿密现金交易占 2020 年 11 月总成交量的 28.9%，而去年为 35.1%。全国现金买家的数字是 20%。

迈阿密现金销售的高比例反映了南佛罗里达州吸引不同数量的国际购房者的能力，他们倾向于全现金购买房产。

公寓在迈阿密的现金购买中占了很大一部分，因为在 2020 年 11 月，38.9% 的公寓成交是以现金方式进行的，而单户住宅销售的比例为 17.9%。

七、单户住宅的卖方市场，公寓的买方市场

11 月单户住宅库存从去年的 6,526 个活跃房源减少 40.4% 至上月的 3,889 个。共管公寓库存从 2019 年同期的 15,369 个房源减少 10.1% 至 13,820 个。

过去 16 个月，单户住宅的活跃房源库存有所减少。

单户住宅的库存月供应量减少了 40%，为 3.6 个月，这表明卖方市场。现有公寓的库存减少了 1.5%，为 13 个月，这表明是买方市场。买家和卖家之间的平衡市场提供了 6 到 9 个月的供应量。

自 2019 年 7 月以来，单户住宅的库存月数供应量下降，反映了强劲的需求。

11 月底的活跃挂牌总量同比减少 19.1%，从 21,895 个减少到 17,709 个。活跃挂牌量仍比 2008 年销售触底时的水平低约 60%。

迈阿密单户住宅的新上市量从 1438 套下降到 1393 套，下降了 3.1%。公寓房的新上市量从 2,005 套增加到 2,094 套，增长了 4.4%。