投资泰国房产需要了解的三个概念:租金担保,分时度假和部分所有权模型

来源: 螺号网 2019-10-22 17:46:54
投资泰国房产需要了解的三个概念:租金担保,分时度假和部分所有权模型
投资泰国房产需要了解的三个概念:租金担保,分时度假和部分所有权模型

在海外购置房产,买家通常会问五个基本问题,而在泰国,这些问题同样适用。

  1. 建筑物:物有所值吗?房地产开发是否按照法律进行设计和建造?泰国的监管框架是否允许这些建筑物的存在? 
  2. 所有权:谁是财产的真正所有者?外国投资者与合法所有者之间的确切法律关系是什么? 
  3. 风险/利益:这种类型的投资有哪些收益和一般风险?在特定情况下,开发商如何与投资者共同分担这些风险和收益?他能做得更好吗? 
  4. 合法性:根据泰国法律,投资结构和商业合同是否合法有效并且可以在当地法院充分执行,还是仅仅是无约束力的承诺?
  5. 面向未来:房地产投资的长期前景如何?

这在不动产2.0项目中特别相关,在该项目中,外国投资者将重点放在预期收益上,而不是寻找第二套房或养老院。通常,他们打算以旅游签证,甚至通过免签证(“机场签证”),在泰国停留数周。这部分游客投资者期望他们的钱可以买到比短期别墅租赁协议或酒店住宿更多的东西。

一、租金担保:通过专业的物业管理双赢

专门的房地产开发商提供一揽子销售或长期租金协议,以及租金担保,回购协议,甚至现金退款选项。这种结构化的财产投资使外国人无需自己进行财产管理就可以轻松便捷地获得投资收益。 

在租赁保证期内,将物业出租给开发商,并在此期间由开发商负责积极进行短期管理和销售(服务式公寓,公寓式酒店,AirBnB或类似服务),以最大程度地获得投资回报。未知租户将留在别墅或公寓中,而投资者(房东)与他们没有直接法律关系。

审慎的投资者将审视此立面:租赁保证是一项法律上有效的义务,一项租赁管理服务还是一项空洞的承诺?它能有效地将所有租金风险转移给开发商吗?它会在继承还是退出情况下依旧有效吗?租金担保的细节是在开始时还是在外国人没有谈判权的后期商定的? 

要将属性密钥交还给开发商一定的年限,进而获得定期的租金收入,则需要更深入的了解,而不仅仅是查看开发商的营销网站。基本上,外国人需要有一个良好的基础才能做出正确的投资决定,无论是保证的租金支付还是多于对高价房地产的部分退款。

二、分时度假:享受投资式假期的经济方式

分时度假可与租赁结构媲美,因为这两种模式都不授予任何类型的财产所有权,因此,这可能根本不符合房地产投资的条件。但是,这并不意味着这些结构不足以确保外国投资者可以在泰国停留多年。 

分时度假现在多由术语“私人住宅俱乐部(PRC)”,“目的地俱乐部”,“度假俱乐部”和“度假屋合作伙伴关系”代替。

分时度假的核心要素是根据时间分配使用权的安排。在特定时间内,仅允许一方使用特定的房屋或公寓。根据天气和公共假期,旺季需要度假目的地。泰国的雨季不是享受海滩生活的最佳时间,而节日则吸引了大批游客。 

分时度假模式已经成为泰国消费者保护立法的重点关注了几年。制定与现行法律相抵触的不当方案会使开发商或提供者受到民事甚至刑事制裁。为了保护诚实的市场经营者,从流通中排除返还产品符合行业的利益。

三、部分所有权:共享投资的梦想

部分所有权描述了度假或度假酒店物业的多层共享所有权。公寓转换,部分度假屋和俱乐部,股权分享以及其他国际使用的描述都表明,在Uber和AirBnB流行之前,经济就已经共享。 

这个部分所有权社区必须与共同所有者组明显区分开,因为它不同于合伙制或家族所有权(泰语:Sin Somros)。在多栋建筑的度假胜地或多单元开发物业中,可能会拥有部分所有权,这意味着并非所有所有者都拥有一个单元的部分所有权,而不是一个单元的唯一所有权。

具体的所有权结构取决于其公司是所有者,受托人还是分公司所有的模型。私人投资者可以是共同所有者,股东或委托人。外国人与合法所有权之间的联系可以直接或间接,也可以是弱或强。此外,社区中的使用权,不一定与所有权的范围相对应。

 

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