为什么经济不景气，美国房价还在涨？

表面看起来，受疫情影响，美国人纷纷逃离拥挤的城市，继而推高了全国其他地区的房价。但深挖下去，却另有原因。

其实美国房价在疫情之前就开始上涨了。无论是美国的城市，农村，还是郊区，平均价格都在上涨。不仅是在美国，其实在全世界范围内房价都在上涨，即便各国都深受疫情影响。美国不仅房价达到或接近历史最高水平，即便是在最近市场动荡的情况下，股票和债券的价格也达到或接近历史最高水平。

所有价格上涨的原因不是病毒，而是宽松的货币政策。各国央行数十年来一直在降低利率，希望以此来刺激经济增长，新发行的货币大部分流入金融市场。

随着各国央行推出数万亿美元的刺激计划，今年美国股票、债券和住房的估值已经急剧上升到 2000 年和 2008 年前后才出现的水平。

对大多数人来说，这不是一个好消息。市场的狂热记录会拖累更广泛的经济，扩大财富不平等。

Numbeo 汇编用户生成的消费价格数据，在其追踪的全球 458 个城市中，近 400 个城市的房价是平均收入家庭无法承受的。美国最不实惠的城市是纽约，房价中位数（尽管在疫情期间有所下降）仍然是年收入中位数的 10 倍以上。

无论是美国还是全球，在经济衰退期间，住房总是不景气，这一事实可以追溯到上世纪 70 年代。因为人们失去工作，无法再梦想拥有更大的房子。

但 在今年第二季度，在 1940 年代以来最严重的全球经济衰退中，全球住房价格却强劲上涨了 4%。

自 5 月以来，美国新房销售量攀升了 67%，价格上涨了 15%。最近，美国现有房屋的中位价首次突破 30 万美元。

这种超现实的 "阴霾中的繁荣" 是政府创造的。随着各国央行资金涌入信贷市场，已经下跌多年的 30 年期抵押贷款利率暴跌至历史最低点 -- 美国低于 3%，欧洲低于 2%。

目前，住房是低迷经济中最大的亮点。但是，当价格被低利率所左右，和真正的需求一样多，甚至更多，结果往往是资源分配严重倾斜。已经有很多投资者买房不是为了避风头，而是为了替代价格更高的股票和债券。

风险在于，经济繁荣会让更多人买不起房，房价最终会达到危险的泡沫水平。而当繁荣破产时，吸收坏账需要时间，坏账会波及中产阶级，延长并加深由此带来的经济衰退。

包括一些美联储官员在内的许多专家赞成的对策是加强监管。但如果监管机构严厉打击抵押贷款，投资者就会借钱买别的东西 -- 股票和债券，甚至是精美的艺术品、稀有的葡萄酒或其他一些异国资产。当借贷几乎是自由的时候，调整监管只会将资金从一个市场转移到另一个市场。

以美国为例，其官方指数中只包括租金和房价的 "租金等价物"，这使得官方指数越来越具有误导性。多年来，租金一直落后于房价，并在疫情期间进一步下滑，使官方通胀率更低。

央行需要更加重视资产价格通胀的威胁，并在政策审议中给予股票、债券，尤其是住房泡沫的威胁更大的权重。这并不妨碍央行在其他担忧占上风的情况下，对危机中的经济进行救助。

但一旦经济复苏开始，这将促使央行比他们更早地开始关闭宽松货币的政策。