美国房地产和房地产投资信托收益开始反弹

一年前，美国金融市场正处于前所未有的悬崖边缘。商业房地产市场准备好迎接冲击，因为这场大流行病导致许多商店和企业完全停业，使他们失去了支付雇主、供应商和房东所需的现金流。

今天，市场得到了另一个惊喜，因为最近上市的房地产 REITs 的盈利消息表明，盈利复苏已经在进行中。事实上，在整个美国上市房地产投资信托基金行业，盈利（以运营资金衡量，或 FFO）已经恢复了去年春季因停工而出现的一半跌幅。值得注意的是，这种恢复甚至在针对 COVID-19 的疫苗开始推广之前就已经开始了，并且有望在今年剩余时间和 2022 年继续随着商店、旅游和其他业务恢复到更正常的运作。

大局部商业地产都是由私人投资组合持有，这些物业的表现的公开信息很少。相比之下，公开上市的 REITs 持有全国约五分之一的机构级商业地产，它们的透明度很高，每季度都会向投资者报告其收益和经营业绩，并向美国证券交易委员会提交详细的文件。REITs 持有的物业，既有在私人投资组合中占主导地位的传统行业，包括零售、写字楼和公寓，也有支持数字经济但在私人投资组合中几乎没有存在感的新兴行业，如数据中心、手机塔和物流设施。Nareit T-Tracker 中总结的房地产信托基金的盈利表现可以得出对房地产市场整体的见解，包括私人房地产（完全披露：我在 Nareit 工作，并设计和创建了 T -Tracker，这是整个上市房地产信托行业盈利和经营业绩的季度总结）。

在停工期间，房地产信托基金和房地产收益大幅下滑。

这场大瘟疫对商业地产领域的各个房地产行业产生了截然不同的影响。根据疫情的影响，我们可以将房地产信托基金行业分为三大类。

一、受影响最严重的行业：

由于许多商场和商店完全关闭，消费者的购买行为转移到了网上，而且旅游也停滞不前，因此零售和住宿 / 度假房地产信托基金受到了最直接的冲击。根据 Nareit T-Tracker 的数据，从 2019 年第四季度到 2020 年第二季度，零售 REITs 的 FFO 下降了 30%（区域商场 REIT 子行业的 FFO 暴跌了 40%），住宿 / 度假 REITs 从正收益变成了亏损。从 2019 年底到 2020 年第二季度，这些重灾区行业的盈利整体下降超过 70%。

二、数字经济房地产

并非所有类型的房地产都感受到了疫情的负面影响。支持数字经济的房地产投资信托基金 -- 数据中心，容纳托管网站和支持云计算的服务器；基础设施房地产投资信托基金，拥有传输语音和数据通信的手机信号塔；以及工业房地产投资信托基金，拥有物流中心，在互联网上运送货物进行最后一英里的交付 -- 看到了业务和收益的爆发。

三、其他物业类型

当然，疫情的影响远远超出了受影响最严重的行业，其他各种类型的房地产，包括写字楼、公寓、医疗保健、专业和自我存储，都出现了盈利下降。在去年上半年，这些其他行业的财务、金融和财务状况总共 下降了 20%。

随着经济的重新开放，盈利正在复苏

随着 2020 年下半年经济开始重新开放，上述三个类别的盈利都开始复苏。零售和住宿 / 度假村领域的回升是暂时性的，商店和商场的重新开放促使零售业的财务和金融数据略有回升，而商务和个人旅游的部分复苏使住宿 / 度假村行业的损失减半。这些行业的盈利合计仅恢复了 2020 年上半年跌幅的四分之一。

数字经济房地产行业的盈利在去年下半年激增，第四季度的 FFO 比第二季度的水平高出 25%。

然而，对于商业地产的前景来说，也许最重要的是更广泛的其他地产行业群体中的复苏。从第二季度到第四季度，该类行业的 FFO 增加了 7.8 亿美元，完全恢复了停工期间的一半跌幅。

疫苗将带来更有力的恢复

在取得这些成果的同时，经济的大部分地区仍然远远低于能力。疫苗分发工作正在加紧进行，每天分发 200 多万剂疫苗 ，卫生官员 预计，到 5 月底，全国每个成年人都将获得疫苗。到今年下半年，包括购物、旅游、餐饮和娱乐在内的许多类型的活动极有可能更全面地恢复，甚至可能接近危机前的水平。这很可能会刺激房地产和房地产投资信托收益的进一步复苏，尤其是受冲击最严重的房地产行业。

商业地产的长期性和结构性问题

然而，有人担心，可能需要很长时间才能恢复正常。在零售业和写字楼领域尤其如此。

疫情加速了长期的结构性转变，从实体零售业向电子商务和网上购物转变。电商在零售额中的份额从 2019 年底占总销售额的 21%（不包括餐饮服务、汽车和汽油）猛增到 2020 年第二季度的 26%。随后随着门店的再次开张和实体店销售的回升，电商占比有所回落，但电商可能会保持较高的长期发展。

电商将继续重塑零售格局，但实体店仍将发挥重要作用。结合实体和网络平台的混合模式可能会进一步扩大，包括网上购物 / 到店自提、参观门店展厅但在线购买，以及最新增加的在线购买与路边取货。一旦疫情得到控制，商场和购物中心也可能继续强调体验。

办公市场经历了最明显的结构性转变，Zoom 会议促进了在家办公（WFH）。办公市场最大的问题是，有多少工人会回到办公室，每周有多少天，以及他们会使用多少空间？

现在说未来的办公室会是什么样子还为时过早。很明显，"超级家庭" 将继续存在，但办公室也将继续存在。调查报告显示，大多数雇主希望到年底大部分员工都能亲自到场，而且大部分员工也准备好了回归。灵活性将是关键，一些重要的任务和团体项目将在办公室进行，但其他的任务则在员工在家工作的日子里进行。WFH 的需求可能会从大城市昂贵的市中心转移到郊区和小城市，因为那里的房地产价格较低，通勤时间较短。