美国的住房负担能力在 2020 年末恶化

根据 ATTOM 数据解决方案最新的美国住房可负担性报告，2020 年第四季度，55% 的县的单户住宅和公寓的中位数房价低于历史平均水平。然而，工资的上涨和抵押贷款利率的下降 仍然有助于使全美平均工薪阶层收入水平接近房价中位数。

该报告通过计算平均工资收入者每月支付房贷（包括房贷、房产税和保险）所需的收入额来确定平均工资收入者的负担能力，假设贷款 10 万美元，"前端" 债务收入比最高为 28%。然后，将这一所需收入与劳工统计局的年化平均周工资数据进行比较。

与历史水平相比，在 2020 年第四季度分析的 499 个县中，有 275 个，即 55% 的县较过去的平均负担水平有所下降，高于 2019 年第四季度的 217 个和 2017 年第四季度的 164 个。回落的原因 是，过去一年全国大部分地区房价中位数持续飙升至少 10%，超过了工资增长和抵押贷款利率下降至历史低点的影响。这些价格上涨发生在疫情肆虐但美国住房市场持续繁荣的时候。

随着房价上涨快于收入，2020 年第四季度，主要的购房支出消耗了全美平均工资的 29.6%。这一数字高于 2019 年第四季度的 26.4%，并且高于贷款机构 28% 的基准，即房主应该在这些主要支出上花费多少钱，包括贷款支付、保险和房产税。在 2020 年第四季度报告中 59% 的县，这些费用都超过了 28% 基准。

"在美国拥有一套住房在第四季度滑入了全国普通工人无法负担的区域，因为这个数字继续朝着危险的方向下滑了一年。最新的住房市场数据显示，普通工人无法达到贷款机构使用的 28% 的负担能力基准，"ATTOM Data Solutions 的首席产品官 Todd Teta 说："这种情况发生在整个 2020 年房价持续上涨的时候，面对冠状病毒大流行带来的残酷经济后果，住房市场仍然具有显著的弹性。未来仍然完全不确定，可负担性可能会回荡到积极的领域。但就目前而言，对买家来说，事情正朝着可怕的方向发展。"

报告中的 499 个县中，有 203 个县（41%）第四季度典型住宅的主要购房支出是当地平均工资收入者可以承受的。根据 28% 的准则，其中 负担能力最强的县 是伊利诺伊州库克县（芝加哥）、德克萨斯州哈里斯县（休斯顿）、宾夕法尼亚州费城县、佛罗里达州希尔斯伯勒县（坦帕）和俄亥俄州库亚哈加县（克利夫兰）。

2020 年第四季度，有 296 个县（53%）平均收入者无法负担中位价房屋，其中主要 支出最多的 分别是加州洛杉矶县、亚利桑那州马里科帕县（凤凰城）、加州圣地亚哥县、加州橙县（洛杉矶以外）和佛罗里达州迈阿密 - 戴德县。

一、美国全国超过四分之三的地区房价上涨了至少 10%

2020 年第四季度的房价中位数比 2019 年第四季度上涨了至少 10%，在报告中包含的 499 个县中，有 395 个县，即 79% 的县出现了上涨。

在人口至少 100 万的 41 个县中，2020 年第四季度中位数价格同比涨幅最大 的是伊利诺伊州库克县（芝加哥）（涨幅 32%）、宾夕法尼亚州费城县（涨幅 22%）、佐治亚州富尔顿县（亚特兰大）（涨幅 22%）、德克萨斯州特拉维斯县（奥斯汀）（涨幅 20%）和加利福尼亚州康特拉科斯塔县（旧金山外）（涨幅 19%）。

第四季度人口至少为 100 万的县，涨幅（或价格下降）最小 的是马萨诸塞州米德尔塞克斯县（波士顿以外）（下降 9%）；纽约州纽约县（曼哈顿）（下降 3%）；弗吉尼亚州费尔法克斯县（华盛顿特区以外）（上升 3%）；纽约州皇后区（上升 8%）和马里兰州蒙哥马利县（华盛顿特区以外）（上升 8%）。

二、逾九成市场房价升值幅度高于工资增长幅度

在报告分析的 499 个县中，有 460 个县 2020 年第四季度的房价涨幅超过了平均周工资涨幅（92%），其中涨幅最大的县 包括加州洛杉矶县、伊利诺伊州库克县（芝加哥）、德克萨斯州哈里斯县（休斯顿）、亚利桑那州马里科帕县（凤凰城）和加州圣地亚哥县。

在报告中的 499 个县中，2020 年第四季度，只有 39 个县的平均年化工资增长超过了房价升幅（8%），包括 纽约州纽约县（曼哈顿）、马萨诸塞州米德尔塞克斯县（波士顿以外）、弗吉尼亚州费尔法克斯县（华盛顿特区以外）、夏威夷州檀香山县和德克萨斯州伊达尔戈县（麦卡伦）。

三、在四分之一的市场中，购买中位价房屋所需的平均工资超过 75,000 美元（48.3 万人民币）

2020 年第四季度，在报告中的 499 个市场中，有 124 个，即25% 的市场需要年薪超过 75,000 美元才能买得起房。

买得起典型住宅 所需的年薪最高的是 加州圣马刁县（旧金山以外）（282,117 美元）、纽约州纽约县（曼哈顿）（297,010 美元）、加州旧金山县（277,757 美元）、加州马林县（旧金山以外）（270,893 美元）和加州圣克拉拉县（圣何塞）（250,700 美元）。

2020 年第四季度，买得起中位价房屋所需的最低年薪是 ：佐治亚州毕布县（梅肯）（19188 美元）；纽约州圣劳伦斯县（雪城以北）（23742 美元）；俄亥俄州特伦布尔县（扬斯敦外）（24023 美元）；亚拉巴马州卡尔霍恩县（伯明翰以东）（24151 美元）和俄亥俄州艾伦县（利马）（24285 美元）。
 
四、大多数住房市场的负担能力低于历史平均水平

在报告分析的 499 个县中，有 275 个（55%）在 2020 年第四季度的可负担性低于其历史平均水平，高于 2019 年第四季度同组县的 43%。

至少有 100 万人口的县，其可负担性低于其历史平均水平（与历史平均水平相比，指数低于 100 被认为是可负担性较低）包括德克萨斯州达拉斯县（指数为 83）；德克萨斯州特拉维斯县（奥斯汀）（84）；德克萨斯州塔兰特县（沃斯堡）（85）；密歇根州奥克兰县（底特律外）（85）和宾夕法尼亚州费城县（86）。

在拥有至少 100 万人口的县中，从 2019 年第四季度到 2020 年第四季度，可负担指数下降最多的县 是伊利诺伊州库克县（芝加哥）(指数下降 16%)；宾夕法尼亚州费城县（下降 9%)；佐治亚州富尔顿县（亚特兰大）(下降 8%)；德克萨斯州特拉维斯县（奥斯汀）(下降 7%)和俄亥俄州凯霍加县（克利夫兰）(下降 7%)。

五、比历史平均水平负担性更强的市场数量有所下降

在报告中的 499 个县中，有 224 个县（45%）在 2020 年第四季度比其历史可负担性平均水平更强，低于去年第四季度的 57%。

人口超过 100 万的县，比其历史平均水平更可负担（指数超过 100 就认为比其历史平均水平更可负担）的县包括：马萨诸塞州米德尔塞克斯县（波士顿以外）（指数为 138）；纽约州纽约县（曼哈顿）（130）；马里兰州蒙哥马利县（华盛顿特区以外）（121）；弗吉尼亚州费尔法克斯县（华盛顿特区以外）（117）和华盛顿州国王县（西雅图）（107）。

2020 年 第四季度负担能力指数最好的县 是纽约州里士满县（斯塔滕岛）（指数为 143）、马萨诸塞州布里斯托尔县（Ri 普罗维登斯外）（142）、北卡罗来纳州昂斯洛县（杰克逊维尔）（141）和马萨诸塞州米德尔塞克斯县（波士顿外）（138）。

从 2019 年第四季度到 2020 年第四季度，负担能力指数改善最大的是 纽约州里士满县（史坦顿岛）（增长 35%）；洛杉矶州特雷邦教区（侯马）（增长 29%）；马萨诸塞州米德尔塞克斯县（波士顿以外）（增长 23%）；马萨诸塞州埃塞克斯县（波士顿以外）（增长 18%）和纽约州纽约县（曼哈顿）（增长 17%）。