2019 年美国房屋转手率创 8 年新高,回报率创 8 年新低

根据 ATTOM 数据解决方案公司的《美国房屋转售报告》,2019 年,美国共有 245864 套独栋房屋和公寓被转售,较 2018 年上升 2%,达到 2006 年以来的最高点。
2019 年美国房屋转手率创 8 年新高,回报率创 8 年新低

根据 ATTOM 数据解决方案公司的《美国房屋转售报告》,2019 年,美国共有 245864 套独栋房屋和公寓被转售,较 2018 年上升 2%,达到 2006 年以来的最高点。

2019 年的房屋交易量占全国房屋销售总量的 6.2%,创 8 年来新高。这一比例高于 2018 年的 5.8% 和 2017 年的 5.7%。

虽然转售活动上升,但利润率继续下降。2019 年的房屋交易在美国全国范围内产生 6.29 万美元的毛利润(销售价格中值与投资者支付的中值之间的差额),较 2018 年的 6.5 万美元下降 3.2%,较 2017 年经济衰退后的峰值 66899 美元下降 6%。

与原始收购价格相比,典型的毛利润 6.29 万美元转化为 40.6% 的投资回报率。这低于 2018 年 45.8% 的总投资回报率,也低于 2017 年 51.4% 的投资回报率。最近一次处于 2011 年以来的最低点。

“随着房屋买卖业务消化了自房地产市场深陷大衰退后遗症以来最糟糕的一年,2019 年全美房屋转售利润再次下降。这是因为购买房产的成本持续上升快于转售的收益。这并不是说,房屋买卖行业正在衰退或失去对投资者的吸引力,因为房屋买卖利率高于 8 年来的水平。但投资者的利润确实继续下降。”

在报告分析的 190 个大城市统计区域中,有 122 个城市(64.2%)在 2018 年至 2019 年的所有房屋销售中占比上升,本地市场中房屋转售率上升了 64%。家庭转售率年增幅最大的是德克萨斯州的拉雷多(增长 103.5%);北卡罗来纳州的罗利(增长 59.8%);北卡罗来纳州的夏洛特(增长 44.1%);俄勒冈州的史密斯堡(增长 43.2%)和佐治亚州的哥伦布(增长 40.5%)。

除了北卡罗来纳州的罗利市和北卡罗来纳州的夏洛特市,人口在 100 万或以上的 MSA 的年转售率增长最大的地区是佐治亚州的亚特兰大市(增长 39.1%);德克萨斯州的圣安东尼奥市(增长 37.2%)和亚利桑那州的图森市(增长 34.2%)。

人口在 100 万或 100 万以上的地区,年转售率下降幅度最大的是西雅图(下降 16.9%)、印第安纳波利斯(下降 9.1%)、密歇根州大急流(下降 8.0%)、纽约州罗切斯特(下降 5.9%)和马里兰州巴尔的摩(下降 4.8%)。

在融资下降的情况下购买的房屋转售下降。在全国范围内,用现金购买的房屋翻转的百分比从 2018 年的 45.9% 下降到 2019 年的 43.8%,但比两年前的 42.9% 有所上升。与此同时,2019 年售出的房屋中,56.2% 是用现金购买的,高于 2018 年的 54.1%,但低于 2017 年的 57.1%。

在拥有 100 万或以上人口和足够数据进行分析的大都市统计地区中,2019 年通过融资购买的转售比例最高的地区包括弗吉尼亚海滩(67.6%)、华盛顿州西雅图(55.9%)、加利福尼亚州圣地亚哥(53.7%)、马萨诸塞州波士顿(53.6%)和加利福尼亚州旧金山(52.9%)。

典型的房屋翻转回报率下降接近衰退后低点 2019 年转售的房屋以 217900 美元的中间价出售,毛转售利润为 62900 美元,高于 155000 美元的中间购买价。这一毛利润数字低于 2018 年的 65000 美元和 2017 年的 66899 美元。由于购买价格上涨速度快于投资者购买房屋的利润,销售价格中值对购买价格的 40.6% 回报率从 2018 年的 45.8% 和 2016 年衰退后的 51.7% 峰值下降。

在拥有 100 万以上人口的 53 个市场中,2019 年毛利润最低的市场包括北卡罗来纳州罗利(23000 美元);德克萨斯州圣安东尼奥(31756 美元);亚利桑那州凤凰城(33641 美元);内华达州拉斯维加斯(34300 美元)和德克萨斯州休斯顿(36375 美元)。

在这些市场中,2019 年典型销售的最低投资回报率分别为北卡罗来纳州罗利市(10.5%)、德克萨斯州奥斯汀市(13.7%)、内华达州拉斯维加斯市(14.7%)、亚利桑那州菲尼克斯市(15.1%)和德克萨斯州达拉斯市(18.7%)。

全国平均转售时间为 178 天,2019 年售出房屋的转售者平均花 178 天完成转售,略低于 2018 年转售房屋的平均 179 天。

2019 年美国转售房屋 245864 套,其中 14.4% 是使用住房管理局(FHA)支持的贷款出售给买家,高于 2018 年的 13.1%,但低于 2017 年的 16.2%。

在 190 个人口至少 20 万、2019 年至少有 100 人交易的地铁地区中,2019 年转售率最高的地区是加利福尼亚州斯托克顿(29.9%)、加利福尼亚州默塞德(27.7%)、加利福尼亚州维萨利亚(27.4%)、宾夕法尼亚州约克(27.4%)和莱克兰(Lakeland)(26.4%)。

2019 年,678 个地区中至少有 50 个地区转售率至少为 10%。排名前五的是弗吉尼亚州朴次茅斯,位于弗吉尼亚海滩地铁区(13.9%);马里兰州乔治王子,位于华盛顿特区地铁区(13.5%);田纳西州麦肯,位于纳什维尔地铁区(13.4%);田纳西州谢尔比,位于孟菲斯地铁区(12.5%)和佐治亚州克莱顿,亚特兰大地铁地区(12.3%)。

在拥有 5000 人以上人口的 6675 个地区中,有 9 个地区的家庭转售率至少为 25%,2019 年至少有 10 个家庭转售,其中有 9 个地区的转售率至少占去年所有家庭销售的 25%。前五名分别是德克萨斯州伊达尔戈(McAllen)的 78538 人(34.3%);阿拉巴马州杰斐逊(伯明翰)的 35005 人(29.1%);加利福尼亚州国王(弗雷斯诺以南)的 93212 人(27.8%);田纳西州谢尔比(孟菲斯)的 38109 人(27.3%)和纽约市布朗克斯(纽约市部分地区)的 10467 人(26.3%)。

总结:

2019 年第四季度的 56945 次房屋转售由 24096 名投资者完成,每个投资者的转售比例为 2.36 次。

2019 年第四季度,有融资的投资者购买的房屋占全部房屋交易量的 39.6%,低于上一季度的 44.2%,也低于 2018 年第四季度的 45.9%,创下三年来的新低。

2019 年第四季度房屋转售毛利率中值为 62500 美元,平均投资回报率(占原始购买价格的百分比)为 39.1%,低于上一季度的 40.1%,降至 8 年来最低水平。

2019 年第四季度完成的家庭转售平均耗时 170 天,低于 2018 年第四季度的 174 天。

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