从炒房者到购房者：外籍人士在新加坡房地产市场的购买模式是否已经发生转变？

外国人购买一直是推动世界各地房地产市场的主要力量，新加坡也不例外。但房产界人士观察到，现在越来越多的外国买家把新加坡的住宅物业当做家，而不再仅仅是一个快速投资转售交易。

证据表明，外国人如何看待他们在新加坡的住宅房屋所有权发生了结构性变化，更多的人买房是为了留下来，而不是将在此买房作为一种快速回报的投资。

观点的转变并不完全是因为心态的改变。"你必须明白，购买房产的性质已经发生了变化，很少有人能做到 3 - 6 年内退出获利的投资目标，"PropNex 集团地区总监 Kevin Feng 说。

冯先生认为，购买新加坡房产要额外缴纳 20% 的买方印花税（ABSD），是快速转售的最大障碍。

2018 年 7 月推出的市场降温措施将外国人和实体的 ABSD 分别抬高至 20% 和 25%。如果房屋持有时间不足三年，还需征收卖方印花税。2018 年 7 月的规定是 2009 年开始的第九轮、也是最新一轮的降温措施。

新加坡市区重建局的数据显示，为了配合市场措施，这些年来外国人对新加坡住宅的兴趣有所下降。

外国人购买的历史最高点是在 2011 年，当年卖给外国人的私人公寓和公寓有 9748 套，相当于全岛 33.8% 的份额。

2019 年，非土地房屋销售有 16753 宗交易，其中新加坡人占 13097 套，占 78.2%。埃德蒙蒂研究与咨询高级总监林哲文表示，永久居民（PR）和外国人占 3,656 个单位（21.8%）。

在黄金区，非新加坡公民在 2019 年的非土地房屋销售中占较高的比例，达到 30.1%。

最新获得的数据显示，在 2020 年前三季度，非新加坡公民交易的非陆上房屋销售份额略微 下降 至全岛 12,049 个单位中的 20.4%，在黄金区则为 28%，林先生说，鉴于疫情导致的旅行限制，这并不奇怪。

不过，分析人士指出，从这里开始，分析外国购买行为将更加困难。市建局 10 月在其 Realis 数据平台上剥离了某些外国购买的价格数据，行业观察者将无法捕捉特定国籍在特定地点或时间段的购买行为。市建局表示，删除某些数据集是在对 Realis 进行审查时进行的，是由于它们的使用率非常低。

Withers KhattarWong 合伙人 Kenneth Szeto 表示，鉴于目前对外国人个人购买者征收 20% 的头条 ABSD 率（对实体征收 25%），此类购买者对新加坡住宅物业市场保持冷静。

"不过，我们目前确实看到高端住宅物业市场上的私人财富投资活动有所增加，根据美国 - 新加坡自由贸易协定，美国买家与新加坡公民或新的新加坡公民买家享有相同的印花税待遇。" 司徒先生说。

有时候，富豪买房时，会抢购多个单位。

"私人财富购买者可以灵活地通过信托结构或直接拥有资产的方式来安排资产收购的结构，可以为不同的家庭成员一次购买多个单位，" 司徒先生说。

"这类投资者可能不会在三年内转售，因为卖家的印花税要按售价支付，" 他补充道。

一、谁、为什么和在哪里

一位早在上世纪就开始在新加坡购买房产的英国人可以证明在这里做投资者的吸引力。这位在金融行业工作的伦敦人，从 2003 年开始大举买卖新加坡房产。当时的英国住宅市场由于价格已经达到高位，对投资者已经没有吸引力，而没有资本利得税负担的新加坡市场开始吸引人。在一些公寓里，她会一次拿下两个单位，收获了高额回报。

因为有家人在这里，所以经常去新加坡，到了 2000 年代末，她感觉到环境在变化，因为要平息泡沫，银行也开始收紧贷款标准。她最后一次购买公寓是在 2008 年。

"我有遇到过零首付的时候，银行愿意 100% 贷款。" 这位已经从投行工作中退休的英国人说。

这些年，私人住宅的投机活动水平已经有所下降。赫顿斯亚洲研究部总监李思德表示，即使是新加坡人，也出现了心态上的转变，认为必须中长期持有才能赚钱。

虽然中国买家在国际队伍中占主导地位，而且已经有好几年了，但很多中国买家已经在新加坡生活。李先生说，有些是为迅速增长的中国公司工作的外籍人士，这些公司已经在这里设立了业务。

"这是亚洲人买房文化的一部分，相比之下，西方人租房更常见，" 他说。

冯先生每年向主要来自中国的买家出售 30-40 套房子，他说，鉴于政府的政策是为了消除市场上的投机行为，现在 "都是买房住"。

他带领的团队约有 50 名经纪人，其中有一半是针对中国市场的。

自 2011 年以来，除了 2012 年和 2015 年，中国买家已经超过印尼人，成为在新加坡购房的最大外国人群体。

林先生说，到目前为止，今年全岛的非土地销售中，外国国籍最多的依次是中国、马来西亚、印度、印尼和美国。他说，这些买家大部分购买的是 200 万新元（约 979 万人民币）或以下的价格档次。

"印尼人对价格较高的房屋有明显的偏好；15% 的印尼人购买的是价格在 500 万新元以上的房屋，中国人 8%，美国人 9%。"

他说，从 2020 年 9、10、11 号传统黄金区的非土地销售情况来看，外国国籍最多的是来自中国和印尼以及美国。

"同样，购买的集中地也有一个有趣的对比。中国人和印尼人购买的大部分是 150 万新元到 300 万新元的档次，还有 500 万新元以上的档次。另一方面，美国人倾向于在 200 万新元至 400 万新元的范围内进行购买，" 他说。

价格在 500 万新元以上的房屋占印尼人购买量的 39%；占华人购买量的 32%，占美国人购买量的 14%。

"传闻印尼人和中国人在黄金区抢购房屋的原因多种多样，前者买家青睐黄金区的房屋，因为他们靠近鹰阁医院、伊丽莎白医院等医疗设施，而后者买家主要为了保值和为子女置业。" 林先生说。

另一个受青睐的区域是价格昂贵的圣淘沙湾，这里的土地房价格超过 500 万新元，而且这里对外国人购买土地房没有限制。

OrangeTee & Tie 研究与咨询部主管 Christine Sun 表示，今年以来，圣淘沙湾售出的 25 套非土地房中，有 12 套是外国人购买的。在有地房屋中，外国买家的数量比本地人多 3 比 1。在 9 宗交易中，外国买家占了 6 宗。

二、“ 喷气式 ” 公寓市场

对于非常富有的人来说，新加坡只是他们喷气式生活方式的几个家之一，也算得上是一个安全的投资环境。

尤其是一些项目，国际买家的比例很高。

国浩置地总经理（住宅）Dora Chng 表示，The Wallich Residence 约 70% 的买家是外国人，包括永久居民。

一位来自香港的 Wallich Residence 买家表示，他在考察世界各大城市的房地产时，主要因素是 "位置和开发商的品牌，因为这些会影响到房产的质量和未来的转售价值"。

"就位置而言，我在新加坡的中央商务区（CBD）以及黄金的第十区豪宅区都拥有一些物业。" 他说。

"两者都有各自的优势。对于租户众多的 CBD 区域，我的首选会是那些交通便利的小户型公寓，比如直接连接到地铁，因为这些都是租户所需要的，这样才会有好的租金收益。对于其他的豪宅区，我的关注点将放在开发项目的设施、绿化和景观上。"

国浩置地的另一个项目 Martin Modern 约有 60% 的外国买家，Chng 女士说。"我们的开发项目都是跨国企业，" 她说。

虽然中国人是国浩置地项目的主要买家，但购买国浩置地项目的其他外国人包括阿联酋人、巴西人、德国人、韩国人、立陶宛人。此外，还有来自塞浦路斯和比利时的买家。

"我们买它主要是为了投资，因为在目前的条例下，也不容易拿到新加坡 PR 或公民身份。" 这位买家是一家国际贸易公司的总经理。

"以后，我们可能会在前往新加坡长期停留时使用。" 买家补充说，他已经结婚，有三个孩子。

三、安全

对外国买家来说，一个反复出现的主题是新加坡是一个安全的家庭场所。在现在这个充满不确定性和动荡的地区，这个国家作为一个政治稳定的地方，正在获得知名度。

一位在上海长大并在欧洲工作的研究员，在 2016 年被公司调到这里之前，决定在此安家。今年他在荷兰村地区买了一套 1400 平方英尺的三居室公寓，价格接近 300 万新币。在谈到选择新加坡的决定时，他说："主要的论据是这个城市 / 国家的家庭友好度。"

他选择在荷兰村买房："我们已经在 HV 住了两年，喜欢这里的设施，比如商店、小贩和便利的交通。"

在多次考察后，他最终从当时的房东手中买下了自己所住的公寓。他说，业主愿意出售，交易相当顺利。

Withers KhattarWong 的司徒先生说："我们确实看到最近有不少高净值个人和家庭搬到新加坡，并将他们的家族办公室搬迁到这里，作为全球不确定因素中的安全避风港司法管辖区。"

他补充道："随着整个家庭搬迁到这里，如果这类客户利用机会，无论是作为新公民还是自贸区国家的公民，在一个相对安全稳定的环境中进行多项房产投资，也就不足为奇了。"

现在，这种稳定性已经让新加坡市场比其他亚洲地区有了令人信服的优势。

另一位来自香港的买家在断路器结束后就抢购了一套豪华公寓，他花了 800 多万新元 -- 在父母的帮助下 -- 在史蒂文斯路地区的一个精品项目中购买了一套 3 居室的房产。

"我父母决定购买是因为我已经拿到了 PR。" 她说。

买家已经结婚并有一个孩子，她来到新加坡，因为她的丈夫在这里的一家国际银行工作。

"我们正在寻找一些高级的装修，至少 2500 平方英尺，新建的，在第 9 区和第 10 区，公寓的单位数量很少，" 她说。

"我们很现实，新加坡房产不会涨那么多，我们想要通过以折扣和杠杆购买来最大化资本增值，打算申请抵押贷款，" 她说。