税收优惠的结束可能意味着纽约房价的下跌

对于纽约享受税收减免政策十多年的豪华公寓业主来说，好日子到头了。

对于许多卖家来说，随着 421- a 税收优惠的结束，他们将面临越来越高的税收和在疲软的市场中激烈的竞争。有些人开始以边际回报的价格出售房产，甚至低于几年前的价格。

对于精明的买家而言，这可能意味着从 2000 年开始建造的高档公寓会有折扣。

对于持有减税建筑物的长期所有者和潜在购买者而言，道理是一样的。

上市网站 StreetEasy 使用纽约大学富曼中心（New York University Furman Center）收集的城市数据，对 7238 套公寓的 10 年销售分析显示，在 421- A 税收优惠政策减弱的情况下，它们的销售价格在当时增长了 12%，而在整个公寓市场上，这一比例大幅上升了 29%。2009 年，其中一栋被减免建筑的一居室公寓的年税单为 792 美元，到 2019 年，该单位的年税单中值升至 13080 美元。

虽然这些享受免税单位的价格最终在过去十年中上涨了，但最近五年却发生了另一番变化，销售价格实际上平均下降了 3.6%。

早期买家可能忽略了通货膨胀的价格，因为减税使他们的每月账面成本相对较低。但目前许多减税马上就要到期，销售放缓，价格下跌，卖家面临的竞争更加激烈。

在未来两年中，以下这些社区的减税优惠即将到期：上西区（1,217 套），切尔西（706），中城西（484），熨斗（440）和中城东（427）。

421- a 计划创建于 1971 年，旨在刺激纽约被忽视社区的发展，根据所处位置和其他条件，该公寓可在 10 至 25 年内免税，相当于数百万美元的财产税。

该计划于 2016 年到期，但税收减免依建筑物的建造时间而定。421 套公寓的所有者在免税期内支付了物业全部税款的一小部分，税负稳步上升，直到达到全部评估价值为止。

米勒·塞缪尔房地产评估师和顾问公司总裁乔纳森·米勒说：“纸面上的概念是为了增加买家的承受能力。”“但这并不影响人类行为。”

米勒说，尽管该市的业主税单显示了税额的减少和未减，但业主往往高估了他们的收入增长，并低估了未来的税收评估。

对于公寓业主来说，很难预测他们的总税单将随着时间的推移增长多少，因为该市可能会每年增加其财产评估。

他说，减价建筑物的初始价格也往往较高，因为土地所有者将向开发商收取符合减税计划要求的财产的溢价，而开发商则将这笔费用转嫁给买家。

（一些开发商在出租房屋时还利用了 421- a 豁免，但这些减免的到期对租房者的影响较小。）

许多人以合理的价格购买了减税的单位，并以较低的每月账面成本证明了价格，或者计划在较高的税费开始之前就租用这些单位。减税结束时引起的结果是双重的：稳步地占总税收责任的份额随着减税量增加，费用会随着时间的推移而增加，而当城市重新评估财产时，总体税单通常会增加。

米勒先生说，减税已过期的建筑物中的卖方通常也会在类似情况下会进一步降低售价。

道格拉斯·埃利曼（Douglas Elliman）的经纪人林赛·巴顿·巴雷特（Lindsay Barton Barrett）表示，纽约也是多年来卖家最艰难的市场之一。

巴雷特在谈到买家时说：“人们现在对一切都很敏感。买家有足够的选择，可能会乐于购买成本低得多的单位，即使现在的税款可能与他们应支付的税款相近。”

百夫长酒店，2008 年在中城区的一间公寓，由 IM Pei 公司设计，经过了几年的减税，3 月份，这栋占地 2011 平方英尺的三居室公寓以 400 万美元的价格售出，比要价低了近 10%。减税措施将于 2020 年到期，而在 2012 年以 540 万美元购买该公寓的卖方蒙受了重大损失。

该公寓的减免期为 10 年，在此期间，税收将每两年增加 20%，直到达到完整的税收账单为止 - 从 2010 年的不到 13,000 美元增加到今年的 28,000 美元。

艾登说：“对很多人来说，未来十年征收全额税收的想法还很遥远。很难预测到届满时税收将上涨多少，这还是个未知数：最近对州、地方和财产税减免的上限以及对奢侈品销售的更高转让税，改变了一些买家的负担。”

由于已经出租房屋的投资者的利润率下降，因此打算实际居住在公寓中的买家有很多机会。

在上西区的 2006 年公寓楼河滨大道 100 号，一处 851 平方英尺的一居室公寓于 10 月以 115 万美元的价格挂牌出售 - 比 2015 年以 130 万美元的价格出售时要少。

当前所有者在 2015 年购买时，年税额约为 9,800 美元；在减税的最后一年 2019 年，年度税单跃升至近 16,000 美元。

Halstead 的上市代理人 Christopher Kromer 表示，“公寓的账面成本变得可笑”。（共管公寓的税收通常比合作公寓要高，而且设施较重的较新建筑的一般收费也较高。）但是，这种现象在整个市场范围内，他说，在此买房的人没有额外的税收风险。一幢原先被拆除的建筑物。

在其他受投资者欢迎的减少建筑物中，余额可能正在转移给主要居民。在金融区的威廉街 15 号，这是一幢原本只供单身商务人士使用的老式建筑，在开发商努力寻找买家并通过家庭友好型营销活动返回后，所有权在 2010 年发生了变化。

道格拉斯·埃利曼（Douglas Elliman）的经纪人在该大楼有数个挂牌交易，他说：“对投资者而言，这已经不再有意义。”他们中的许多人来自哥伦比亚和委内瑞拉，并期望根据减税情况每月获得一定回报。在他们的位置上，她看到越来越多的家庭购买房屋，价格下跌以及室内游泳池和儿童游戏室等便利设施吸引了他们。

根据道格拉斯·埃利曼（Douglas Elliman）的报告，该建筑中有两居室公寓的起价为 160 万美元以上，而曼哈顿这类公寓的中位数价格在第三季度超过 200 万美元。

价格较低的部分原因是该建筑物比附近的竞争对手要老，但税收增加是另一个可能的因素。

在一套标价 165 万美元的高层公寓中，年度税单从 2010 年的约 1,170 美元增至今年的 30,000 美元以上，这还不包括约 19,500 美元的年度常见费用。

自 2017 年以 181.5 万美元的价格上市以来，公寓的价格已经下跌了 9%。