美国房价仍在飙升，是否会出现泡沫？

上周我们得知，美国1月份的住房价格再次快速增长。

被广泛关注的标普CoreLogic 20个城市房价指数与去年1月相比增长了19.1%--这是一个惊人的速度，特别是考虑到这一增长是在2021年1月报告的11%以上的增长率之上。

房价在两年内上涨超过32%是非常反常的，因此，这种趋势使一些经济学家开始担心可能出现泡沫。

在下面的图表中，你可以看到在过去一年半里房价加速上涨的情况。我们现在看到的增长率超过了大金融危机之前的增长率。

这足以让任何人感到紧张，特别是现在抵押贷款利率已经从2.7%左右的低点上升到近5%。

但是，今天美国的房地产牛市与十多年前惨淡收场的牛市有一个很大的区别。至少目前还没有看到当年那种疯狂的投机行为。

我们没有看到 "投资者 "购买多套公寓，并期望在几个月内以巨大的收益将其出售。我们也没有看到使这种 "炒房 "活动成为可能的关键因素，那就是可以随时以非常容易的条件获得贷款。

对所有人来说，幸运的是，全球金融危机的创伤足以让银行和监管机构得到一个他们不会很快忘记的教训。

不良的贷款做法，包括非常小的甚至没有首付的贷款，可调整利率的抵押贷款，没有适当文件的抵押贷款，预告利率，支付选择的ARMs和夸大的销售评估，都没有对现在看到的住房价格的增长做出任何有意义的贡献。

更关键的是，由次级或Alt-A抵押贷款支持的债券市场非常有限，使不合格的借款人的发起活动也很有限。

在今天的住房市场上看到的价格上涨有一个更直接的原因。

与其说是投机和宽松的信贷，不如说是住房供应和需求之间的巨大错配，这种错配在低价位、入门级住房方面尤为明显。

在供应方面，相当明显的是，自全球金融危机以来，新房建设一直过低。

可以理解的是，在住房市场崩溃后的几年里，房屋建筑商会感到紧张不安。但是，建筑方面的不足一直持续到今天。

抑制建筑活动的一些因素包括劳动力的严重短缺；因疫情而导致的供应链中断；原材料的快速通货膨胀；以及由分区限制和土地使用法规驱动的土地短缺。

这些不利于快速建设的因素只会加剧，因此，在未来很长一段时间内，供应可能会受到限制（这都可能会抬高房价）。下图显示，按照目前的销售速度，只有两个月的供应量可供出售。

在过去几年里，住房需求的增长速度明显加快，这也与几个因素有关。

第一个也是最明显的因素是，在美国有一个很大基数的人口群体，即千禧一代，正在达到人们通常购买住房的年龄。一些 "千禧一代 "由于收入或储蓄不足而推迟了购房，但现在就业市场已大幅改善，许多人开始出手。

第二个因素是 "在家工作"，或 "WFH "的趋势，许多人认为这将是疫情留下了的一个长期影响。鉴于这些原因不可能突然逆转，需求可能在未来很长一段时间内将保持高涨。

综上所述，如果没有美联储对利率的人为压制，今天的住房牛市是不可能的。

这种对超低抵押贷款利率的严重依赖造成了一个问题，现在抵押贷款利率正在上升。

住房负担能力由三方面决定：家庭收入、融资成本和可用性（抵押贷款利率）以及住房价格。所有这三项投入都在上升，但降低负担能力的两项（住房价格和抵押贷款利率）的增长超过了提高负担能力的一项（家庭收入）的增长。

我们可以在下图中看到，从2012-2013年的高点到2021年第四季度的最新读数，住房负担能力已经有了相当大的下降。而自去年年底以来，已经发生了很多事情。

随着今年房价的持续上涨和抵押贷款利率大幅飙升至近5%，2022年第一季度的可负担性读数将大大降低（尽管家庭收入继续增长）。

房价上涨和强劲的需求对房屋建筑商来说显然是好事。

正如在下面的图表中看到的，房屋建筑商的情绪现在相当高涨。但是，房价的上涨和抵押贷款利率的飙升，再加上房源的相对匮乏，导致许多潜在的买家放弃了。

如果挂牌房源的数量仍然像现在这样低迷，那么需要更少数量的有意愿的买家来保持价格的上涨。

房地产行业对美国经济非常重要。人为压制的利率无疑拉动了一些房屋价格的升值，迄今为止，房屋价格的大规模升值将不幸地把一些潜在的首次购买者排除在外。

目前还很难看到任何形式的崩溃。需求实在是太强大了，而供应却太有限了。