世邦魏理仕发布 2019 年亚洲地区海外房产投资情况报告

2020 年 3 月，世邦魏理仕发布了《2019 年亚洲投资者跨境房地产投资数据》。

一、2019 年亚洲对外投资趋于缓和

世邦魏理仕最新数据显示，2019 年亚洲房地产对外投资同比下降 17%，至 450 亿美元。下降的主要原因是在资本管制持续实施的情况下，大单交易减少，以及中国投资者的活跃度较弱。

亚洲投资者在亚太地区的区域内投资继续保持稳定，成交额按年同比基本稳定，但亚洲投资者在欧洲和美洲的投资分别按年同比下降 13% 和 53%。

韩国和日本投资者海外房产投资趋势积极。

尽管 2019 年亚洲出境投资整体下滑，但一些市场的投资者却更加活跃。其中包括韩国投资者，其全年出境投资总额同比增长 66%，达到 125 亿美元。由于韩国买家利用低融资成本和韩元与欧元之间的对冲溢价，近 70% 的韩国资金流向了欧洲市场。

韩国投资者在美国的投资本也较为活跃，投资额按年上升 33%。 尽管办公室仍是投资者的首选资产，但年内对酒店及物流业的投资兴趣也在增加。

2019 年，韩国的酒店业运营商在全球范围内增加了新的投资动向。主要交易包括 AjuGroup 以 1.38 亿美元收购曼哈顿中城的两家 Hyatt 品牌酒店，以及乐天酒店和 Hana Financial 以 1.75 亿美元联合收购西雅图市中心的 F5 大厦（F5 Tower）的酒店部分，这是一栋多用途摩天大楼。

据观察，部分韩国资产管理公司正在物流物业寻求高收益。 例如韩国投资证券公司（KIS)，该公司以约 6% 的上限利率购买了美国六处物业组成的物流投资组合的 20% 股权。

日本投资者传统上是通过间接投资的方式进行海外投资。 不过，世邦魏理仕观察到，日本投资者的直接投资也在 2019 年全年回升，推动投资额同比增长 40% 至 30 亿美元。日本房地产公司和企业集团领跑， 大部分收购交易都是在美国完成的 。值得注意的交易包括住友商事的子公司以 1.44 亿美元购买了其在明尼阿波利斯市中心的第一座写字楼。

其他新兴的亚洲外向资金来源包括泰国，其中酒店业备受追捧。 主要交易包括一家泰国企业集团以约 5.8 亿美元的价格购买了英国的酒店投资组合，包括 17 个酒店项目。这是继 2018 年泰国一家酒店集团收购西班牙的酒店投资组合之后，泰国酒店集团在 2018 年收购的酒店投资组合。

虽然 2019 年香港和新加坡投资者的支出绝对值较低，但这些市场的买家对海外物业保持了健康的投资兴趣。世邦魏理仕观察到，部分有经验的新加坡投资者对寻求扩大对另类行业的兴趣更浓。

这些投资者包括新加坡报业控股（Singapore Press Holdings），该公司以 5.79 亿美元收购了英国的一个学生公寓投资组合，以及枫树投资（Mapletree Investment）以 1.17 亿美元收购了考文垂的两栋学生公寓楼。

香港投资者在 2019 年对海外门户城市的优质资产表现出了强劲的需求，主要寻求多元化投资组合。香港金融管理局（金管局）增加了悉尼 CBD 写字楼的投资组合，而多个集团完成了首次长租期的海外收购。在悉尼，Link REIT 收购了其首个物业，该物业的加权平均租约到期时间接近 9 年；在伦敦，K&K 地产收购了一栋写字楼，该写字楼的主力租户与未来 15 年内近 40% 的面积绑定。

虽然中国买家的出境投资连续第二年下降，但来自这个市场的几位投资者却从他们传统上喜欢的写字楼领域转移到了其他领域。 高层住宅是焦点领域 ，Cindat Capital 在 2019 年下半年以 2.32 亿美元收购了一个位于英国的投资组合，是其 2017 年收购美国投资组合的补充。
虽然这一年中，中国投资者继续出售资产，但总的出售量较 2018 年有所减少。2019 年被出售的几项资产在持有期间都取得了可观的回报。

二、巴黎被评为亚洲投资者跨境投资的最佳目的地

2019 年，亚洲投资者扩大了投资目的地，在更多的大城市完成了收购。 巴黎的亚洲投资额在这一年中显著增加，吸引了 49 亿美元的交易，其中韩国买家占到了 80% 以上 。相比之下，对 2018 年最受欢迎的目的地 -- 伦敦的兴趣则在与英国脱欧相关的不确定性和待售房源有限的情况下有所减弱。

在这一年里，购房者投资意向明显转向其他欧洲城市，包括都柏林、维也纳、米兰、布拉格和华沙。 其他首选的门户市场包括北京、上海和悉尼。虽然 COVID-19 疫情的爆发可能会在短期内影响到中国内地的投资，但香港和新加坡买家对这一市场的中长期兴趣仍然浓厚。

在其他地方， 悉尼继续吸引着一波稳定的亚洲资本 ，投资者在这里寻求较低的借款成本和相对容易的信贷供应。其他城市占 2019 年亚洲境外投资的 28%，较 2018 年的 11% 有所上升。

三、亚洲投资者保留了购买海外资产的强烈兴趣

亚洲投资者 2020 年保持了强烈的海外投资意向。世邦魏理仕最新发布的《投资者意向调查》于 2020 年 3 月公布，调查发现，来自韩国的投资者对海外投资兴趣最浓。

不过，由于国内市场上的海外房产资产银团化的相关挑战，以及潜在的 COVID-19 相关的旅行限制导致的交易过程较长，预计韩国买家的收购步伐在短期内会放缓。

调查还发现， 新加坡投资者对 2020 年的海外投资意向较高，北美、西欧和亚洲发达地区将成为他们关注的主要地区。 

虽然来自香港和日本的投资者中，只有不到五成的投资者有海外投资意向，但世邦魏理仕预计，这些买家会寻找能提供稳定收入来源的资产来分散持有的房地产资产。保守党在去年 12 月英国大选中获胜，以及英国脱欧后地缘政治不确定性的缓解，可能会重新激发这些投资者对伦敦的兴趣。

最近，一家中国开发商在悉尼收购了一栋写字楼，租金收益率为 4.9%，这是过去半年来同一开发商在澳大利亚完成的第二笔此类收购。由于大型交易将吸引更多的监管部门审查，中国投资者将专注于规模较小的交易。