曼哈顿写字楼过剩日益严重

在截至 11 月 4 日的一周内,美国最大的 10 个商业区的上班族人数比流行前的水平下降了 26.4%。
曼哈顿写字楼过剩日益严重

9 月份,开发商戴着口罩在范德比尔特(One Vanderbilt)剪彩,这时距纽约各地的办公室空置已经过去了 6 个月。

开发商 SL Green Realty 曾经看似盛大的演出,如今却与城市办公楼市场日益增长的焦虑形成鲜明对比。

即使 One Vanderbilt 大约 70% 的写字楼已经出租 -- 其中大部分是在冠状病毒发生之前出租的 -- 纽约最大的写字楼房东 SL Green 的股价自 3 月以来已经下跌了约 30%。

对一些人来说,这种下跌只是暗示了整个行业、投资者和贷款人的痛苦还没有到来,因为整个城市的需求和租约签署量下降得令人心惊。

427 米的 One Vanderbilt 只是长达十年的建筑热潮中的一环,在 COVID-19 之前,就已经造就了一个供应充足的办公市场。

疫情发生 8 个月后,企业对拥有实体办公室的不确定性,使纽约写字楼业主的股价今年大跌,有的股价损失超过一半。

在辉瑞公司宣布其 COVID-19 疫苗在一项研究中消灭了 90% 的病毒后,办公室业主 Vornado Realty Trust、SL Green 和 Empire State Realty Trust 的股价大涨超过 35%。三者上周五均出现上涨,其中帝国州(Empire State)和格林(SL Green)分别为 7% 和 5.3%。

根据 Kastle Systems 的数据, 在截至 11 月 4 日的一周内,美国最大的 10 个商业区的上班族人数比流行前的水平下降了 26.4%。包括纽约和纽瓦克以及新泽西州泽西城在内的都市区的数据最低,为 14.3%。

根据经纪公司 Savills 的数据, 第三季度曼哈顿 4.54 亿平方英尺的办公面积中,有超过 13% 的面积可供出租,新的转租面积大增,这是自全球金融危机以来最大的季度增幅。

"转租存量在增加,这将会造成一定的市场修正,放慢租赁速度," 仲量联行纽约、新泽西和康涅狄格地区董事长兼总裁 Peter Riguardi 说。"这是非常具有挑战性的。"

写字楼的租约往往较长,比零售业和酒店业保持得更好,后者由于封锁措施,违约和破产率激增。

截至第三季度,该市最大的公共房东对写字楼租户的租金收取率在 95% 左右徘徊。

包括 Facebook 和 TikTok 在内的主要科技租户即使在疫情开始后也在该市签下了大额租约,这是一个信号,表明并非所有公司都在撤退。

不过,随着疫情的拖延,压力还是越来越大。各个写字楼已经开放了几个月,做好了社会疏导和其他安全措施的准备,但基本上还是空着。

同时,全球经济衰退的压力迫使大多数公司削减成本,没有被使用的办公室是一个诱人的前景。

租金的长期前景目前也很难预测,不过很明显会有很多选择。

所以企业都在寻找分租人。

"远程办公确实已经被许多行业接受和采用," 商业地产研究公司 Green Street 的分析师丹尼 - 伊斯梅尔说。

"随着人们越来越注重削减成本,更多的远程办公和缩小办公面积是一个简单的解决方案。"

据报道,对冲基金约克资本管理公司探讨分租其在曼哈顿中城通用汽车大厦 40% 的空间。

日本广告巨头电通集团也在寻求转租其仍在开发中的纽约新总部。

与此同时,巴克莱银行正在曼哈顿西侧寻找新总部,该总部的占地面积约为其目前时代广场摩天大楼的一半。

对于最大的租户来说,需要数年时间才能大幅缩减空间。

"眼前的危险是人的搬迁,而不是公司的搬迁," 纽约市伙伴关系总裁凯西 - 怀尔德说。

怀尔德女士说,她和一位首席执行官谈过,他的租约还有两年就到期了,他说他的员工对纽约不满意,要求调到企业有主要业务的另一个州。

"他说,如果再过一年他们还是这样想,他可能会将公司搬迁," 她说:"企业并不希望搬迁,但如果他们的人施加压力,这种情况就会改变。"

与此同时,需求急剧下降,根据第一太平戴维斯的数据, 第三季度的租赁量比去年下降了 45%。

租金一直保持着,主要是由于在流行的前几个月缺乏交易,但开始下降。第一太平戴维斯表示,第三季度要价租金下跌 3%,至每平方英尺 80.29 美元,为 2017 年以来最大跌幅。SL Green 公司在此期间签订的租约租金平均下降了 6.7%。

"转租和人们目前没有接受新的办公室,只是产生了一个问题,即这些建筑在未来将面临什么样的收入,"Real Capital Analytics 的高级副总裁 Jim Costello 说:"时间越长,情况就会越糟。"

主要的租约也即将到期。德意志银行(Deutsche Bank)、安永会计师事务所(Ernst & Young) 和 AllianceBernstein 是未来三年内退出金融区、时代广场和曼哈顿中城的租户之一。

其中有两家已经在曼哈顿西区的哈德逊场签订了新的租约,过去几年,那里的新摩天大楼不断拔地而起。

不过,即使是备受期待的开发项目,也已经没有了动力。至少有两座位于哈德逊院子的大型摩天大楼至今未能找到主力租户,导致施工延期。

拉里 - 西尔弗斯坦市中心大型开发项目的最后一座塔楼 -- 世贸中心二期也是如此。

即使未来动荡,一些曼哈顿的房东仍旧以看涨的态度向前推进,这也是这座城市长久以来的特点。

SL Green 公司已经开始重新开发麦迪逊大道一号,它位于范德堡一号以南几十个街区。该建筑计划于 2024 年完工,目前还没有任何主力租户。

"房地产是一个周期性的业务,所以,当你开始这些漫长的过程时,它们需要数年的时间来开发、规划、建设,所以你总是处于风险之中,"SL Green 的租赁总监 Steven Durels 在接受采访时说。

"我们会度过这个时期,我们对纽约市充满信心。"

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