澳大利亚专家：办公室和物流将在 2020 年引领潮流

利率下降的直接影响使住宅受益最大，这鼓励购房者重返市场。

鉴于今年将进一步降息，悉尼和墨尔本是中期内实现最稳定增长的公司首选，但珀斯和布里斯班等复苏市场将为投资者提供更实惠的切入点，并具有更高的增长空间。

尽管办公室是总回报率的市场领导者，但经济增长放缓拖累了租金增长，尤其是在悉尼和墨尔本。

尽管由于增长放缓，今年的租户需求预计会下降，但由于 2022 年之前没有供应突破的迹象，租金应保持稳定。由于全球投资者对澳大利亚办公产品的需求仍然强劲，所有写字楼市场的价格也有望上涨。

除了悉尼和墨尔本的核心市场（仍将提供强劲但缓慢的回报）之外，布里斯班和珀斯的资源状态在中短期内仍有望以复苏为主导。

在资本和收入增长方面，预计今年物流将超过所有商业房地产领域。这将由全球对物流资产的需求推动，因为投资组合将从零售中重新分配，租金增长得益于更先进的技术驱动的租户池，平均价格通常比零售或办公资产低 80% 至 90%，从而形成了高度流动的市场。

由于对资产的高需求，进入物流将具有挑战性。投资者可能会考虑选择填埋场或将物业（如位置优越的散装货物或较小的购物中心）用于物流用途，但仔细的选址和租户审查对于最小化风险至关重要。

尽管今年整体零售价格将有所下降，但不会像我们之前预期的那样高。在线销售将继续挑战实体市场，但是澳大利亚统计局的数据显示仍有 93% 的消费者支出仍在商店中，我们仍然希望在购物中心进行大量购物，并且消费者的战争在便利性（超市，食品服务和其他基本服务）和体验之间继续发挥作用。

总体而言，房地产的前景是分歧的—一方面，由于廉价债务和诱人的回报使投资者需求居高不下，今年大多数行业的价格增长都将加速。但是，这种乐观的态度需要对澳大利亚经济疲弱的基本面做出清醒的反映，而这种疲软的基础继续扩大需求方面的风险。

好消息是，情况比去年要清晰得多，尽管增长周期创纪录，但有证据表明，今年房地产投资者的上行空间更大，各个行业都有大量机会获得可观的回报。