旧金山、纽约房价下跌，房产挂牌时间延长

根据 Zillow 的最新研究，由于 2020 年冠状病毒爆发，全美最昂贵的两个住房市场旧金山和纽约的房价正在下降，房产在市场上滞留的时间更长。

Zillow 最近完成了一项深入分析，研究冠状病毒大流行以及居家办公的爆炸性增长是否引发了美国人口密度较低、价格通常较低的郊区的繁荣。

自 2 月份以来，美国城市和郊区的新挂牌销售率已经回升。春季新挂牌销售的放缓和重新加速，在城市和郊区几乎完全遵循相同的趋势曲线。在房屋上市后成交时间已经缩短，不过自 2 月以来，郊区的上市成交时间缩短得更多一些。

"当你退一步看大局时，那些出售城市房产的人似乎已经过早地出售了，"Zillow 经济学家 Jeff Tucker 说。"有一些局部的证据表明城市市场疲软，特别是在价格最高的市场，如旧金山和曼哈顿，销售价格出现了醒目的分化，但没有证据表明人们大范围的逃往郊区。全国大部分地区的主要问题是城市和郊区的房产库存不足，无法满足想要抓住低抵押贷款利率这一机会的买家令人惊讶的强劲需求。"

销售价格增长的差异是城市地区和郊区之间利益分歧的最强烈信号。两者的销售价格中位数同比增长都有所放缓，但城区的增长幅度更大。从疫情前到 6 月底，市区下降了 9.3 个百分点（现在同比持平），但郊区只下降了 3.1 个百分点（从 6.4% 增长到 3.3%）。城市地区的放缓是由沿海市场尤其是东北地区的市场推动的。

销售价格中位数除了反映真实的价值变化外，还反映了房屋的销售情况，所以它很容易受到构成差异的影响，当像春季大部分时间销售量相对较少时，尤其是在城市地区，它的波动会特别大。销售数据的报告也是滞后的，所以最新的数据大多反映的是 5 月份签约的销售情况，而很多还在恢复中。Zillow 房屋价值指数衡量了特定地域内所有房屋的估计价值，它显示城市和郊区房屋之间的同比增长几乎是均匀的。

售价高于挂牌价可以表明卖方市场的强势。这两个指标的同比变化在城市和郊区的走势非常相似，这也是另一个指标，表明售价差异可能是由买家需求以外的因素推动的。

此外，相对于城市或农村地区的房源，Zillow 上的郊区房源并没有比去年更受关注。郊区的房屋吸引的浏览量大约是城市房屋的三倍，但去年也是如此。6 月份 Zillow 上的总页面浏览量比去年同期增长了约 42%，分布在郊区、城市和农村市场。住房需求普遍很高，而不是说买家比往年更多地涌向郊区的房产。

全国性的趋势也有地区性的例外。例如，在东北各州，城市地区的新挂牌销售放缓较多，尚未恢复到与郊区相同的程度。供应而非需求似乎阻碍了那里的城市复苏 -- 与其他地区相比，那里新增的城市住宅明显少于其他地区，导致销售量减少。东北地区的城市住宅在市场上停留的时间比郊区的要短，这表明对有限的住宅存在需求。

在地方层面，纽约和旧金山呈现出显著的反例。根据 StreetEasy 的 7 月市场报告，纽约市的库存量激增，而买家需求却没有跟上。 8 月初，五个区的待售库存同比增长 6.1%-- 在全国范围内下降了 25% 以上 -- 纽约市的租赁库存同比增长 63%。许多卖家接受的报价远低于他们的要价，房屋在市场上滞留的时间通常比平时要长，在 曼哈顿几乎是去年的两倍 。在更广泛的纽约大都会区，截至 8 月 1 日的一周，待售天数的中位数比去年缩短了整整三周，这表明纽约市以外的房屋正在快速移动。 而旧金山市的新挂牌房源更加泛滥 -- 8 月 1 日的待售房源存量比去年同期增长了 97%-- 而挂牌价格却比去年下降了 4.9%。

在全国范围内受到影响的一个细分市场是房产租赁市场。今年年初租金价格稳定，但由于服务业失业率飙升，以及数百万年轻人搬到父母或祖父母家居住，租房需求受到冲击。在疫情期间，房租价格的同比增长总体上有所放缓，城市地区的房租价格比郊区的房租价格放缓的幅度更大。