大迈阿密地区住宅和公寓销售价格在第一季度强势上涨

根据迈阿密房地产经纪人协会的数据，2020 年 1 季度迈阿密 - 戴德县总房产销量和价格同比增长 。迈阿密总房产销售量同比增长 6.8%，从 5,659 套增至 6,042 套。迈阿密单户型房产销售量同比增长 7.9%，从 2,662 套增至 2,871 套。迈阿密现有公寓销售量增长 5.8%，从 2,997 套增至 3,171 套。

"迈阿密房地产市场在 2020 年第一季度继续稳健扩张，"Miami 董事会主席 Jorge L. Guerra Jr. 说。"一季度南佛罗里达州住房市场的强劲基本面已经将 COVID-19 对销售活动和需求的影响降到最低。我们看到销售量、待签合同和挂牌量呈上升趋势，预计今年晚些时候会有潜在需求。需求和供应不足，特别是在某些价格区间和社区，都将继续推动价格上涨。"

迈阿密房地产的不良贷款率创新低 ，没有出现次贷危机，需求强劲、供应量低，利率低，人口增长强劲，外国买家和来自税收负担重的州的市场需求，消费者信心高，就业市场强劲，这些因素都推动了当地房价的上涨。

一、2020 年一季度迈阿密总销售量跃升

迈阿密单户型住宅成交额增长 8.3%，从 14 亿美元增至 16 亿美元 。迈阿密公寓的美元成交量增长 4.7%，达到 13 亿美元。这些销售量不包括迈阿密数十亿美元的新建公寓市场。

2020 年 1 季度非住宅成交量约占所有已成交住宅成交量的 94.5%，而 2019 年 1 季度为 92.9%。2020 年第 1 季度迈阿密所有已成交的住宅销售中，只有 5.5% 是不良销售，包括 REO（银行自持物业）和空头销售，而 2019 年第 1 季度为 7.1%。2009 年，不良销售占迈阿密住宅销售的近 70%。

2020 年第 1 季度，短售和 REO 分别占迈阿密总销售额的 1.1% 和 4.4%。其中，短售成交量同比下降 5.9%，而 REO 下降 19.8%。

二、中端市场和豪宅销售推动一季度成交增长

2020 年 1 季度，迈阿密单户型住宅价格在 40 万至 60 万美元之间的住宅成交量同比增长 30.2% 至 685 套。价格在 30 万至 40 万美元之间的迈阿密公寓销售量同比增长 30.8%，至 2020 年 1 季度成交 510 套。

2020 年 1 季度迈阿密单户型豪宅（100 万美元及以上）成交量同比增长 22.4% 至 240 套。2020 年第 1 季度迈阿密公寓豪宅成交量上升 10.3% 至 192 套。

较低的房贷利率使得 2019 年和 2020 年第一季度的购房成本更低。2020 年第一季度 30 年期固定利率平均为 3.57%，低于一年前的 4.62%。首付 20% 的 30 年期固定利率房贷的平均月供为 995 美元，低于一年前的 1048 美元。这相当于家庭收入中位数 79,662 美元的 15%，低于一年前的 16.1%(如果住房支出占收入的 30% 以上，则视为成本负担）。

三、迈阿密中位数房价连续第 33 个季度上涨

2020 年 1 季度，迈阿密 - 戴德县单户型住宅的中位数价格从去年同期的 35 万美元上升至 37.5 万美元， 同比增长 7.1%。现有公寓的中位数价格同比增长 7.5%，从 24 万美元增至 257975 美元。目前，迈阿密的中位数价格已经连续 33 个季度上涨，这一连涨势头已经持续了 8.25 年。

根据佛罗里达州房地产经纪人研究部门与当地房地产经纪人委员会 / 协会合作的数据显示，2020 年 1 季度全州单户型现房销售价格中位数为 27 万美元，同比增长 6.7%。本季度全州的公寓的中位数价格为 20.5 万美元，比去年同期上涨 10.5%。

在全国范围内，第一季度 96% 的测算市场中，单户住宅价格中位数同比增长，181 个大都市统计区，有 174 个显示销售价格上涨。这比 2019 年第四季度 94% 的份额有所上升。2020 年第一季度全国现有单户住宅价格中位数为 27.46 万美元，比 2019 年第一季度（25.49 万美元）上涨 7.7%。

四、热点市场概况显示，许多地区需求旺盛，供应量有限

库存供应月数是衡量房地产活动的有力指标。2020 年 1 季度迈阿密库存供应月数最少的五个社区（至少 100 个新的待售房源）：

单户型住宅

• 迈阿密 - 戴德县南部的 Cutler Bay 镇有 2.9 个月的供应量。
• 迈阿密花园，迈阿密 - 戴德县北部奥帕洛卡以北，有 3 个月的供应量。
• 迈阿密 - 戴德县南部的 The Hammocks，位于 The Crossings 以东，供应量为 3.4 个月。
• 普林斯顿，位于迈阿密 - 戴德南部，卡特勒湾以南，供应量为 3.5 个月。
•  Kendall，迈阿密 - 戴德南部社区，Pinecrest 以西，供应量为 4.4 个月。

共管公寓

• 迈阿密南部，迈阿密 - 戴德社区以西的 Kendale Lakes 有 2.6 个月的供应量。
• The Hammocks，迈阿密 - 戴德南部、迈阿密以东，供应量为 3.1 个月。
• Kendall，迈阿密 - 戴德南部社区，Pinecrest 以西，有 3.1 个月的供应量。
• Fountainbleau，迈阿密 - 戴德县南部社区，韦斯特切斯特以北，供应量为 3.7 个月。
• Hialeah，迈阿密 - 戴德北部城市，迈阿密海岸以西，有 4.0 个月的供应量。

五、2020 年 1 季度房产销售情况

2020 年 1 季度全州单户型住宅的成交量共计 65,602 套，较 2019 年 1 季度增长 10.2%。纵观佛罗里达州的公寓市场，2020 年 1 季度全州共销售 27,379 套，较 2019 年 1 季度增长 9.3%。

2020 年 1 季度迈阿密房地产有 21,052 个活跃挂牌房源，较去年同期的 23,465 个挂牌房源减少 10.3%。其中，单户住宅库存从 7,064 套降至 6,216 套，下降 12%。迈阿密现有公寓库存从 16,401 套下降到 14,836 套，下降 9.5%。

六、迈阿密房屋销售量接近挂牌价

2020 年 1 季度单户型住宅的原挂牌价中位数百分比为 95.7%，公寓的原挂牌价中位数百分比为 93.9%。

单户型住宅挂牌签约时间中位数为 56 天，较 2019 年一季度的 61 天减少 8.2%。现有公寓的签约时间中位数为 84 天，较 2019 年一季度的 78 天增加 7.7%。

独栋住宅的销售时间中位数从 107 天下降 6.5%，至 100 天。现有公寓销售时间中位数从 119 天增加到 126 天，增长 5.9%。

七、迈阿密现金销售数量几乎是全国数据的两倍

2020 年 1 季度， 现金销售占迈阿密 2020 年 1 季度成交量的 34.3%，而 2019 年 1 季度为 37.5%。

根据 NAR 的最新统计， 约 20% 的美国房产是以现金购买的 。现金购房者的比例很高， 迈阿密是美国房地产市场上最主要的外国购房者市场 ，外国投资者倾向于全现金购房。

现金销售占到了迈阿密现有公寓销售的 47.9%，单户型交易的 19.3%。