外国人可以在德国申请房产抵押贷款吗？

德国是欧洲抵押贷款利率最低的国家之一。德国银行向居民和外国人发放贷款购买房地产。该过程平均需要一个月的时间，成本约为贷款金额的 1%。

一、德国非居民抵押贷款的标准条款和条件

如果投资者通过贷款购买房产，那么贷款将通过杠杆作用提高投资回报率，因为贷款成本通常低于租金收入。例如，一个 600,000 欧元的物业每年产生 30,000 欧元的租金收入，300,000 欧元抵押贷款的年利率仅为 1.5%，这将使投资回报至少增加 1.5 倍。

此外，抵押贷款可以减少您的所得税，因为利息费用将从投资者的收入中扣除。

二、银行对抵押贷款申请人的要求

在德国申请抵押贷款，必须向银行提供以下文件：

• 护照和护照复印件
• 包含申请人个人数据的申请表
• 稳定收入证明（个人需要提供所得税证明，而公司实体要提交公司报告）
• 与借款人计划购买的房地产有关的文件 - 土地注册处的摘录（不超过六周），住房规定，照片和房地产描述
• 租赁协议（如果物业是租赁的）
• 有足够的资金证明可以支付购房首付款
• 物业评估独立评估报告

所有文件必须使用德语并经过公证。

德国银行更愿意为购买新建筑物中的新房屋或公寓提供贷款。在现有住房市场上购买财产时，债权人的要求越来越高 - 他们在评估财产状况并考虑其建造年份方面越来越严格。如果房地产已租赁或将要租赁，银行更可能批准抵押贷款，因为有稳定收入。

三、贷款额度

对于非居民，德国银行通常会批准不超过房地产价值 50% 的抵押贷款。但是，对于那些采用多种抵押的人，则适用的条件不太严格：银行最多可以提供 70% 的资金。

要批准抵押，银行需要独立的认证专家来评估房地产。这些服务的付款由客户承担。抵押金额是评估价值的百分比或购买协议价格的百分比，以较低者为准。

独立评估师收取的费用平均为房地产价值的 0.2-0.3%。

许多银行仅针对超过一定价值（例如，100,000 欧元）的房地产发放抵押贷款。

四、利率和还款

德国的平均抵押贷款利率在每年 1.5-2% 之间。最近，在整个抵押期内，固定利率贷款在该国变得越来越普遍。

通常，抵押贷款是按月年金还款，即在整个抵押期内均等额还款，就是我们国内常见的等额本息法还款。

客户可以协商选择提前偿还贷款 - 在这种情况下，抵押贷款利率很可能会要高一些。如果选择了提前还款但实际没有提前还款，则客户将必须支付罚款。

德国银行还提供浮动利率贷款。这些利率基于 Euribor（银行间同业拆借平均利率）。每隔一两个季度修订一次，其中包括银行的 1.5-2% 保证金。浮动利率低于固定利率。但是，它带来更高的风险。

总结下来，没有提前赎回权的浮动利率贷款是最便宜的，但对借款人来说风险最大。