美国抵押贷款利率一再下调，依旧无法改善冠状病毒对房地产市场的不良影响

在过去一个月里，美国抵押贷款利率经历了一次疯狂的波动，在达到了创纪录的低点后，又以同样的速度反弹。据 Zillow Group 报道，低利率通常与健康的住房需求和强劲的市场有关，特别是现在美国已经进入传统的家庭购房季，但现在的迹象表明市场正在放缓。

随着时间的推移，美联储（Federal Reserve）在 3 月两次降息，抵押贷款利率创下历史新低。这引发了一轮历史性的再融资活动，一周内再融资活动激增了 79%，较上年同期增长了 479%，促使抵押贷款银行家协会（Mortgage Bankers Association）将其对 2020 年再融资发放的预测翻了一番。

但此后几天，抵押贷款利率大幅飙升，从创下历史新低以来已上涨整整一个百分点，令市场观察人士感到困惑，因为他们采取了与国债收益率等其他措施背道而驰的行动。尽管最近取得了这些进展，但与历史标准相比，利率仍然较低，比去年同期低约 60 个基点。

在一个典型的市场中，低抵押贷款利率预计将继续提振需求 ——2 月份房屋销售的最新数据强劲，表明尽管库存出现历史性短缺，但年初购房需求仍保持健康，部分原因是低抵押贷款利率使月供更为实惠。

但今天的美国市场，任何表现都不是典型的，因为一些辖区已要求或建议公民留在国内，以努力减缓 COVID-19 的传播。近期这些抵押贷款利率变动对房地产市场的影响被更广泛的经济因素所掩盖，最显著的影响可能已经随着再融资的暂时繁荣而过去。

分析人士解读市场出现的一个迹象是，美国银行（Bank of America）下调了美国一些最大的房屋建筑商的评级，这表明该行认为 COVID-19 将损害消费者情绪，减缓房屋建设速度。如果分析正确的话，消费者信心的下降可能会减缓销售活动，而不考虑抵押贷款利率的变动，因为一些潜在买家为了降低风险承受能力，会选择远离市场。早期数据显示，自 3 月 11 日以来，房地产展会急剧下滑，情况可能就是这样。

最近公布的总体经济数据也不太乐观，包括每周申请失业救济人数激增。美国住房管理局决定对许多房主实施 60 天的止赎和驱逐禁令，从而降低了一波止赎潮的风险，这可能会压低房屋价值。目前还没有迹象表明房价受到了经济放缓的影响。

Zillow 经济学家杰夫 · 塔克（Jeff Tucker）说：“ 美国房地产市场已经进入了一个真正未知的领域，受到 COVID-19 大流行病和相应的剧烈经济收缩的冲击，已经导致数百万美国人失业。” 最低点的抵押贷款利率为房主和购房者提供了一些小的经济救济，但还不足以避免经济放缓。目前最大的问题是，地方、州和国家立法者将采取何种程度的措施，将有助于在未来几个月内限制止赎的数量。”