在日本遇到拖欠房租的租客怎么办？

租客欠缴租金一般有三种情况。

• 忘记缴纳
• 因为经济原因拖欠房租，之后会补上
• 恶意拖欠租金

对于以上第一和第二种情况，一般只要租赁管理公司妥善对应，无需驱赶租客，也不会对房东造成任何实际性的影响。而第三种情况则涉及到了日本特殊的 “ 租霸 ”。本文主要针对以上第三种情况，向海外投资者介绍在日本驱逐租霸的处理方式。

针对第三种情况，普通的催缴方式一般无济于事，为了避免长期任由租客 “ 免费 ”“ 欠费 ” 占用房子，比较建议的方法是在谈判无效后尽快走法律途径，以便赶走 “ 租霸 ” 后早日腾出房产。

房东若要采取法律途径， 必须要等到租金逾期 3 个月以上，而司法流程除了费时费力外，房东还须承担不小的费用，一般房东都不愿意走到这一步。

如果交给管理公司代为出租房产的话，处理起来会更好一些。

对于很多在日本上班或读书的租屋族来说，房租通常是最大的一项生活支出。一般情况下，只有将房租控制在收入的三分之一内，生活才不至于困窘。所以日本房地产中介公司对于租房者的审查，重心也放在这方面，在法规的保护下，欠租的房客也不可能真正流落街头。

当房客开始出现好几个月的房租拖欠，这种情况大多发生在租金较低的租房上，原因多半就是租客经济状况不稳定，才选择租这样的房子，这类的租客可能是临时工、无正职工作的派遣人员，或是在生活或工作上遭逢巨变的租客，通常遇到这样的租客，房东能做的并不多。

从实际执行面来看，当管理公司一发现租客有迟缴或未缴租金的情况时，管理公司要及时通报给房东，并开始与租客接触联络，了解租客的难处，联络的方式有很多，email、电话、通知信件甚至上门拜访。由于日本比较注重租客私隐，所以不会每天去骚扰租客， 但是会积极且有系统的，定期联络租客追查租金，迟缴超过三个月以上，管理公司才会和房东沟通采取法律途径的可能性，流程如下：

第一步：寄发通知函（耗时 1 - 2 周）

第一步正规的方式是请律师发出律师函，律师函收费低，但成功机率也较低，信件内容会警告租客限期内缴清拖欠的租金，如果指定期限内不支付所有欠租，当天租约就会正式解除。房东们可能会问，租约都解除了租客还在屋内赖着的话，是否可以报警驱离呢？若是这种情形，租客就变成了非法使用，涉及的是民事案件，警察是无法介入的（在日本，警察仅能处理刑事案件）; 若房东采用 ” 自力救济 ” 的方式（即是自己赶走租客）, 房东及管理公司同时会面临刑事及民事责任风险，因在民事判决里， “ 自力救济 ” 是不被认可的行为， 所以房东还是要请律师透过民事诉讼途径赶走租客。

第二步：强行退居通知

如果租客无视律师函上的警告，房东就开始正式聘请律师（需要支付律师聘用费），发出强行退居通知，警告租客于期限内付清欠租，否则将强制解除租约，并限期一个月内搬离该租屋处。若租客仍无动于衷，律师就要介入与租客谈判，谈判重点会聚焦在由房东免除过去拖欠的租金，以及支付额外的激励金协助承担租客的搬迁费用，以促使租客同意搬走。如果房东不想承担这笔额外的激励金，也可以跳过 “ 谈判 ” 这个步骤，直接由律师安排进入诉讼程式。

第三步：诉讼（耗时 3 个月左右，若租客上诉再花数月时间）

进入诉讼程式后，一般只要错在租客，房东的胜诉机率高。若胜诉，法庭会发出指示要求租客马上搬迁及清空单位，并缴付所有拖欠的租金。虽然提出诉讼赶走租客的机率较高，但是费用也相对昂贵，站在管理公司的立场，非不得已也不希望房东与租客对簿公堂，能够在第二步就将租客驱赶，省去诉讼步骤，是相对好的结果了。

第四步：强制执行（耗时 2 个月左右）

如房东胜诉，但租客不听从法庭指示，仍旧不搬走，有可能必须申请强制清空，此时法庭会派出执达吏进入屋内，通知租客搬离及强制清理所有租客的个人物品。强制清空会产生一笔几十万左右的清空费用。

一定记住，回收房产重新招租才是重点。

即使租客有一份正职的工作，房东也可以申请调查租客银行户头以追讨拖欠租金，但多数情况下，被强制驱离的租客，经济状况不理想，所以拖欠的租金很多时候是难以回收的，因此驱赶恶质租客的主要目的是要尽早把房产收回，重新出租。

是不是欠缴租金情况在日本非常多见和严重？

其实并非如此，日本人以守规矩著称。绝大部分日本租客都会按时交租金的，一般只有租金低廉的情况才会个别遭遇拖欠租金事件。另外也提醒各位房东们，加入保证公司可以一定程度上预防租客拖欠租金。

如果已经碰到这种事情了，也是尽早把房子空出来比较重要，而不是抱着不争馒头争口气的念头，一定要跟租客死磕到底要回拖欠的房租，最后反而因为旷日持久的诉讼和不知道什么时候才能追回来的房租而因小失大了。