马来西亚 2019 年家庭收入调查表明该国房地产供过于求

过剩和供过于求是两个非常不同的词。简单地说，过剩（或未售出的单位）是一个周期性问题，主要是由于经济表现、住房偏好、市场情绪、信贷可得性等方面的变化，导致住房需求得不到满足。而房地产供过于求则是一种结构性问题，即由于未能遵守发展计划中的住房规划政策、指导方针和其他确定的因素，导致房屋数量超过家庭数量。

以此为例说明。假设一个地区有 100 人居住，当提供的房屋数量 -- 比方说 200 个单位 -- 超过了现有的居住者，导致市场不需要的房屋过剩时，就会出现供应过剩。相反，提供 50 套房子肯定是供不应求，但即便如此，这 50 套房子也不可能全部卖完，只是因为价格不匹配或产品不符合终端用户的喜好。在这种情况下，未售出的单位，被称为悬空。

一、马来西亚房产悬空发展历史

多年来，悬空的定义一直在变化。让我们来看看历年来使用的各种定义的总结。

• 1999 年：推出销售后仍未售出的住宅单位总数（不论单位是已建成、在建还是未建成）。
• 2000-2002: 推出销售后 9 个月以上未售出的单位总数（包括已建成、在建和未建成的单位）。
• 2003 年以后：已建成的具有竣工合格证的住房单位总数，在推出销售后超过 9 个月仍未售出。

过去的经验表明，悬空的严重程度随国家的住房政策和经济表现而变化。在 2004-2008 年期间，过剩量从 15,558 套达到峰值，达到 26,029 套，这与油价泡沫（2003-2009 年）和全球金融危机（2007-2009 年）后经济表现疲软有关。此后，过剩单位大幅减少，从 2009 年的 22,592 个单位减少到 2014 年的 11,816 个单位（图 1），当时市场受到宽松信贷以及开发商利息承担计划（DIBS）的推出，帮助降低买家的入门水平。

同样，由于各种旨在抑制投机的宏观审慎和财政措施的实施，房地产市场自 2014 年以来已经放缓，导致过剩量增加，2018 年达到 32,313 套的峰值。

可以看到，悬空现象始终存在，对房地产业的影响很大程度上取决于本地的市场情况，主要是由贷款政策的利好、买家对未来物业投资资本增值的市场乐观情绪，以及开发商对市场情绪的鼓动。

虽然现在市场因 COVID-19 的不明朗因素而不愿意作大额及长远的消费，但必须明白，一旦找到疫苗或建立自然免疫力，物业的吸纳率必定会回升，令市场上过剩及未售单位減少。

二、物业供应过剩是如何导致悬空问题的？

虽然住宅过剩问题在 2018 年达到顶峰后似乎有所缓解，但服务式公寓和 SoHo 单位等商业产权住宅的加入，使得马来西亚国内的物业过剩问题愈演愈烈。在 2020 年第一季度，包括住宅和商业产权住宅在内的悬空总数量为 48,619 套；其中 34.8% 的悬空是由服务式公寓贡献的，其次是住宅用地（30.9%）、住宅高层（30.1%）和 SoHo（4.1%）（图 2）。

过去占悬空面积第一和第二大份额的住宅用地和高层物业，近年来已被服务式公寓所取代。特别是在柔佛、吉隆坡和雪兰莪等州，服务式公寓占了相当大的比例，分别高达 67.1%、45.2% 和 23.2%。

相应地，全国 88% 的服务式公寓现有存量集中在这三个州 -- 柔佛州占 32%，雪兰莪州占 29%，吉隆坡占 27%（图 3）。在这些地区，2018 年服务式公寓出现了大幅增长，广泛年增长 78.84%，而住宅用地增长 2.2%，住宅高层物业增长 4%。这意味着，我们今天所面临的过剩问题，既不是单纯的经济表现和市场情绪疲软造成的，也不是地产商对高端产品的资本化欲望造成的；很大程度上，是房屋供应过剩，超过了当地市场的吸收能力。

三、家庭收入调查与房地产供过于求有什么关系？

根据马来西亚统计局（DOSM）最新发布的 2019 年家庭收入调查（HIS），马来西亚的家庭总数为 720 万户，而住宅产权住宅为 570 万户，商业产权住宅为 29.1 万户。这意味着，现有的存量共有 600 万套 -- 这为该国的房地产市场创造了一个供不应求的条件。这似乎是一个好消息，因为只要控制好房屋的供应量，就能为行业的可持续发展让路。但是，从局部规模来看，房屋供应量超过了房屋需求量。

如图 4 所示，在槟城、吉隆坡、雪兰莪、柔佛和森美兰等地区，现有的房屋存量 -- 包括住宅用地、高层住宅、服务式公寓和 SoHo-- 超过了家庭数量。而在马六甲和彭亨等地区，由于住房供应的增长速度远高于家庭增长速度，住房供应已接近饱和点。其余地区则处于供不应求的状态，其中砂拉越的房屋短缺最为严重，其次是沙巴、吉兰丹、吉打。

供应过剩是何时以及如何出现的？通过比较 2010-2019 年内的家庭数量（需求）和与住房存量（供应）的对比（图 5），我们可以观察到，在 2014 年之前，槟城、吉隆坡、雪兰莪、柔佛和森美兰等州没有出现供应过剩的情况。另外，房屋供应率（以 CAGR 计算）低于或几乎与家庭增长速度一致。

这表明房地产市场出现了 "健康" 的迹象，因为这为房地产开发商提供了机会，在不超过当地市场吸收力的情况下，不断向市场推出新房。相应地，同期楼市也迎来了一个爆发期。

四、马来西亚的住房供应何时开始超过住房需求？

从 2016 年开始，吉隆坡和森美兰等州的住房存量开始超过家庭数量，并在 2019 年变得更加明显，住房供应速度几乎是家庭增长率的 2 至 4 倍。同时，在槟城、雪兰莪、柔佛等州，房屋供应率也开始加速，并超过需求率。以槟城为例，房屋供应率是需求率的 6 倍；而雪兰莪州和柔佛州的房屋供应率则是需求率的 4 倍。由于上述 5 个州是整个国家房地产业的主要推动者，所以这些州的楼市如果出现失衡，势必会影响到国家住房供应体系的可持续性。

事实上，自 2016 年以来，楼市的发展速度一直在放缓。虽然人们普遍认为，表现受阻的原因是房价与承受能力不匹配、房产融资难等；但住房供应过剩的深远影响也不容忽视。今天的过剩很可能是住房供应过剩的反映。在未来几年，这种供过于求的情况可能仍然是楼市的一大挑战，因为人口增长预期会减少，但由于土地稀缺，开发商可能会多建一些小面积的单位。