在柬埔寨,如何拥有土地所有权?

来源: 螺号网 2019-10-09 11:48:32
柬埔寨《宪法》第44条规定,外国人不能在柬埔寨拥有土地。
在柬埔寨,如何拥有土地所有权?

外国人可以通过四种方式建立对土地的控制权:

  1. 可以通过注册当地公司购买土地。
  2. 通过租赁获得土地控制权。
  3. 获得柬埔寨公民身份可以购买土地,这是政府积极鼓励的途径。
  4. 土地有时是通过柬埔寨人代理购买的,但这被裁定违反宪法,并不安全。

一、通过注册当地公司购买土地

外国人通常可以通过公司在柬埔寨拥有土地。这种结构为外国投资者(可以是个人或法人)提供的风险最小。可以持有一块以上的土地。但是成立一家公司很昂贵,维护成本也很高,而且租金收入税也很高。

适用的法律是《柬埔寨王国投资法》(第六章,第16条),其中规定土地所有权可以归于法律实体,在该法律实体中,超过51%的股权资本是自然人直接拥有的,具有柬埔寨国籍的个人或法人。此外,应允许投资者使用土地,包括长达70年的长期租赁,并可根据要求续签

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土地控股公司的结构分为三层:

  1. 不同类别的股份。土地控股公司必须是柬埔寨51%的股份,但通常由两类具有不同权利的股份组成,一类由外国投资者持有,一类由本地投资者持有。例如,柬埔寨实体或个人可能享有较少的股份转让和提名董事的权利,而公司的决定可能需要三分之二的多数。
  2. 少数控制协议。通常会制定一系列私人协议,柬埔寨股东可根据这些协议授予外国人特殊权利-例如,董事会中的永久性多数,不同的授权书或空白的股东转让表格。
  3. 土地安全。土地持有公司经常在土地上进行抵押,这意味着未经外国人的同意,土地不能转让。

这种方法的主要风险始终是柬埔寨的合伙人。因此买方一定要认真对当地合伙人进行调查,以减少将来出现问题的可能性。

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以下是组建公司的要求:

  1. 将所需的初始资本(3500人民币)存入任何授权银行。然后,银行将发出存款证明。
  2. 在商务部检查公司名称的唯一性。此过程的费用约为10美元,需要五天的时间才能完成。
  3. 从柬埔寨投资委员会获得公司注册表格(CIB 01R)。也可以从CIB网站(http://www.cambodiainvestment.gov.kh)下载,价格为510美元。
  4. 公司必须加盖公司印章。这些通常由商务部制造,但公司可以选择在其他地方制造。印章的价格约为15美元。
  5. 公司组织文件的摘要,例如章程,备忘录和公司章程,必须在公认的公共报纸上发布。其中应包含以下内容:公司名称、公司形式、业务范围、办公地址、公司任期、现金总资本、姓名和姓氏,职业,国籍,董事和/或审计员的地址、公司要注册的位置。登报费用约为42美元,需要7天的时间才能登报。至少要获得报纸和申请文件批准的两份副本才能申请注册。需要注意的是:
  1. 必须在成立后一个月内或开始商业运营前30天内注册商业登记簿。必须将以下文件提交商务部的注册官:登记申请表副本、组织章程大纲及细则(2份)、合格声明(2份)、申请在授权报纸上刊登(2份)、董事或股东的身份证或护照复印件(2份)、董事和股东照片(2份)、董事无罪声明(2份)、出资决定(2份)。然后,注册文件必须由金边税务部门盖章并批准。这可以在一天内完成。费用为26美元。
  2. 实地税收办公室需要进行税收注册。
  3. 开始运营以及雇用或解雇员工时,必须通知劳工部。

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二、通过租赁控制土地

长期租赁是外国人控制柬埔寨土地的另一种常见方式。例如,超豪华的金边莱佛士皇家酒店是长期租赁的。长期租约赋予出租人开发土地的一切必要权利-例如,他可以以自己的名义获得建设许可。这是一个非常简单的结构,但是没有公司结构安全。

从私人所有者处租赁土地没有最高期限-土地法中的期限是不确定的。租赁通常持续50年,70年或99年。超过15年的租赁必须在土地局进行注册。在州土地上,最长可以使用40年,并且可以延期。

对土地所有者的背景调查是必不可少的。

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通常租赁合同中要包括以下内容:

  1. 解决纠纷:通常是通过合同在柬埔寨境外(例如在新加坡)进行的。它的效力不如人们普遍认为的有效,因为许多土地纠纷并不涉及合同本身的纠纷,而涉及其他事务。此外,柬埔寨法院经常拒绝承认外国仲裁,或者拒绝重新审理仲裁法院已经决定的问题。
  2. 通常会插入一个条款,要求所有者获得承租人的出售许可,或阻止所有者出售,除非新所有者承认租赁。
  3. 此外,可以在土地局登记成批出售通知书,写明未经租赁人许可不得出售土地。

租赁结构目前存在两个问题:

问题1-租约到期时建筑物的所有权

租约完成后,谁拥有建筑物尚未有定论。建筑物的2楼和3楼显然属于承租人,可以登记所有权。由于第一层的所有者还拥有土地,根据《土地法》,一旦租约完成,建筑物的所有者即为土地所有者。但是根据《投资法》(覆盖公司注册税收优惠政策),这些建筑物归出租人所有。

可以通过修改后的《土地法》和其他地方的变更来解决该问题。据报道,柬埔寨当局正在考虑建立一个单独的登记处,对建筑物的所有权进行登记。这将是向前迈出的一大步。这样的登记册将使《投资法》的规定生效。

问题2-土地注册处无法登记租赁

迄今为止,租赁已在土地注册处记录在产权契据上。Rendall说:我听说他们现在正在注册。” “如果这是真的,那将是另一项重大发展,它将大大提高租户的安全性。

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三、通过获得柬埔寨国籍来购买土地。

获得柬埔寨公民身份是获得土地购买权的一种方式,政府对此表示鼓励。如果在柬埔寨进行大量投资,可以考虑公民身份申请。

四、通过代理人购买土地

代理人途径简单,价格便宜,经常被投资者使用,但它忽略了宪法禁止外国人直接拥有财产的规定,是非法的,所有土地律师都强烈反对这种方法。

以下是该方法的运作模式:投资者与土地所有者签订信托协议注明我为您保留这块土地。” 然后将土地抵押,并出租给外国人。采用这种结构的结果可能是被国家没收土地或强迫出售土地。

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