马来西亚房地产市场过剩问题持续恶化

马来西亚国家物业信息中心（NAPIC）2020 年上半年物业市场状况报告显示，未售出的住宅物业数量上升 3.25%，价值上升 6.4%，达到 31,661 个单位，价值 200.3 亿令吉。

同一份报告指出，柔佛州是全国住宅过剩数量和价值最高的州，有 6166 个单位，价值 47.4 亿令吉（分别占马来西亚总数的 19.5% 和 23.7%）。服务式公寓子行业的过剩量也持续上升 -- 它构成了商业地产过剩量的主体，共录得 21,683 个单位，价值 186.4 亿令吉，与 2019 年下半年相比，数量增长 26.5%，价值增长 24%。

据马来西亚房地产及房屋发展商协会（REHDA）主席表示，某些州的许多已建成的房屋存量未售出，因为州政府不想释放 Bumiputera 地段。

未释放的 Bumiputera 土地约占全国房产过剩数量的 40%-50%。

一、什么是 Bumi 地段？

布米地段只对布米人，即马来人、沙巴人、砂拉越人和非马来穆斯林开放销售或租赁。在新经济政策（NEP）下，房地产开发商必须在项目中保留一定数量的单位，至少 30% 的单位只供布米族买家购买。这个 Bumiputera 配额因州而异，在 30% 至 50% 之间。

为此，马来西亚全国购房者协会（HBA）认为，霹雳州政府允许加快释放 Bumiputera 地段的举措是朝着正确的方向迈出的一步，从长远来看，最终将使所有人受益。

从 2019 年 4 月 1 日起，霹雳州政府允许房屋开发商申请 Bumiputera 配额下的房产，如果 6 个月后霹雳州房屋与地产局未售出，则可将该房产释放给其他买家。

据悉，只要具备这些条件，霹雳州 50% 的 Bumiputera 配额可以释放给其他非 Bumiputera 买家。

• 物业建设已达到 30%。
• 60% 的非 Bumi 地段已经售出。

剩余的一半可以在以下条件下出售：

• 在实际建设达到 80% 之后
• 90% 的非 Bumi 地段已经售出

霹雳州政府的 "Dasar Kerajaan Perak"（霹雳州政府政策）对 Bumiputera 的释放机制仍然存在。显然，如果房屋开发商在没有得到州政府事先批准的情况下，将 Bumiputera 土地卖给非 Bumiputera 买家，将被罚款或支付双倍的税款。这种积极主动的举措可能会被马来西亚半岛的其他州所效仿。通过这一步，开发商将能够降低 "持有成本"，从而降低房价，只要他们不方便 "提高利润率"。

二、为什么未售出的布米楼盘地段对开发商有损害？

建房所产生的成本有很多，普通购房者都能体会到，比如土地和建筑的成本，包括人工和建材的成本。但是，很多人可能会忽略一个重要的成本因素，那就是时间 -- 房屋开发商或建筑承包商完成一个项目的建设或出售物业的时间越长，产生的成本就越高。

在马来西亚各州为布米买家预留 30%-50% 的布米房地块之外，这些布米房地块还将以 5%-15% 不等的折扣出售。对于房屋开发商来说，要了解和满足各州在这个问题上的政策是相当令人费解的。他们毕竟不是慈善机构，开发商的任何额外成本都会转嫁到买家身上。

如果开发商找不到足够的布米买家购买布米族的土地怎么办？如果国家住房委员会无法找到合格的布米族买家怎么办？出售布米族土地的时间越长，开发商的成本就越高，因为他们的资金被锁定在这些未售出的单位上。持有成本最终会通过房产售价转移到未来的购房者身上。由于目前的机制决定，大多数开发商会在预算中计入三年的预期 "持有成本"。

开发商多年来一直在感叹，布米埔地块的放行机制不透明、不一致，而且各州的放行机制也不一样。HBA 之前曾呼吁，为 Bumiputera 地段的自动放行制定更透明、更一致的政策，而霹雳州政府此举确实是朝着正确的方向迈出了一步。这种有利于 rakyat 和降低开发商合规成本的政策必须受到欢迎。

三、马来储备土地：巨大的房地产发展潜力

"Tanah Rezab Melayu" 或马来储备土地（MRLs）与 Bumi 地段不同。马来保留地是只能由马来族业主拥有和持有的土地。与 Bumiputera 配额相比，MRL 几乎不可能合法地 "释放" 给非马来人。此外，MRLs 还有其他几个特点，区别于布米地段。

以下是马来储备土地的特点：

• 所有建在 MRL 上的房产都只卖给马来人。
• 马来人业主不得将建在高铁上的物业或土地出租给非马来人。
• 所有在高铁路线上经营的企业必须由马来人拥有。

这些高铁沿线的开发潜力巨大，特别是位于城市和郊区的储备土地。在土地上开发的产品才是最终决定土地经济价值的关键。马来储备土地开发滞后的原因是其所有者没有将这些土地视为战略性的经济资产。

四、为什么马来西亚政府看不到储备土地的潜力，而任其闲置呢？

从马来储备地的巨大潜力来看，马来西亚政府还需要做更多的工作，使房地产开发行业更受马来人的欢迎。一旦开发成住房计划，它们就可以专门用于马来人的福利和家庭的住所。

最近，有不少建在高铁沿线上的房屋项目专门针对马来人进行销售。

更加集中地开发和营销马来储备土地是最重要的 -- 它可以在缓解年轻一代的置业问题上发挥作用。

五、为什么不开发 Waqf 土地？

穆斯林的 WAQF 土地或土地捐赠具有巨大的发展潜力，但却没有足够的人考虑这样做。在马来西亚，超过 88% 的 WAQF 土地，即约 3 万公顷的土地，都没有得到充分的利用或闲置。如果能把 waqf 土地的潜力释放出来，无论是业主获得开发利润，还是买家获得房产折扣价，都能得到改善。

据 2017 年报道，马来西亚全国有超过 10120 公顷的 waqf 土地可以开发成商业和住宅项目。某些城市区域内的住宅需求量很大，一些 waqf 土地位于高价值地区，有利于开发。