连涨16年之后,加拿大房地产市场现状如何?

来源: 螺号网 2019-11-28 14:28:06
外国人在加拿大购买房地产实际上任何限制。
连涨16年之后,加拿大房地产市场现状如何?

加拿大11个主要城市的房价在2018年温和上涨了2.51%(经通胀调整后为0.51%)。与2017年的8.92%的增幅相比,增速急剧放缓。在利率上升和经济放缓的背景下,2018年最后一个季度,房价下跌了0.95%(经通胀调整后为-0.73%)。

现在需求正在下降,建设正在减弱。根据加拿大房地产协会(CREA)的数据,2018年12月的销售额比去年同期下降了19%。

根据CREA的数据:

  • 公寓价格2018年同比上涨4.85%,但2017年却上涨了19.68%!
  • 排屋/联排别墅2018年上涨3.06%-但2017年它们上涨了12.07%!
  • 一层独栋房屋的平均价格下降了0.27%,而两层独栋房屋的价格上升了0.39%。
  • 维多利亚州的房价在2018年同比增长了5.95%,增幅最大,其次是渥太华(5.87%),汉密尔顿(4.4%),蒙特利尔(4.37%),多伦多(3.72%)和温哥华(1.41% )。
  • 卡尔加里(-2.64%),埃德蒙顿(-1.87%),温尼伯(-0.49%),魁北克(-0.14%)和哈利法克斯(-0.04%)的房价下跌。

加拿大中央银行一直在采取行动,包括提高抵押贷款首付要求并缩短还款期限,但直到现在,房产价格一直在上涨。然而,事实证明,2018年1月的紧缩措施是有效的。房价上涨急剧减速。

CREA说:“尽管经济和人口基本面仍然支持该国许多地区的住房需求,但政策不利因素以及利率上升限制了抵押贷款的获得,并对购房者情绪产生了负面影响。”

加拿大经济在2018年增长了2.1%,较前一年的3%增长有所放缓,这主要是由于其石油和天然气行业陷入困境。加拿大银行预计今年经济增长将进一步放缓至1.7%,然后在2020年部分反弹至2.1%。

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一、房产市场长期、稳定的繁荣

 

加拿大受2008年后在欧洲和美国发生的房价大跌影响不大,房价已连续16年上涨,但形势似乎令人担忧:

  • 从2000年第一季度到2009年第一季度,由于低利率和经济增长,房价上涨了79%(经通胀调整后为49%)。
  • 从2009年第2季度到2012年第3季度,尽管政府努力为房地产市场降温,房价却又上涨了24%(经通胀调整后为17%)。
  • 从2012年第四季度到2015年第四季度,2012年7月实施的更严格的抵押贷款规则使市场平静,但房价仍上涨了约15.7%(经通胀调整后为10.8%)。
  • 从2016年到2017年,房价上涨了22.5%(经通胀调整后为18.5%)。

然而,有迹象表明,加拿大在反复采取措施收紧抵押贷款之后,加拿大的房价暴涨结束。在需求下降和建筑活动放缓的情况下,房价上涨现在急剧减速。

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二、房价上涨,需求放缓

 

今年房价上涨将继续放缓。全国平均价格2019年同比小幅增长1.7%至496,800加元(约合373,885美元)。

但是,区域差异很大:

  • 安大略省在2019年实现3.3%的年度最高房价涨幅,平均价格为588,900加元(443,198美元)。
  • 新不伦瑞克省的房价小幅上涨3%,魁北克的房价上涨2.9 %,新斯科舍省的房价上涨2.4%,爱德华王子岛的房价上涨1.6%。
  • 不列颠哥伦比亚省曼尼托巴省的房价仅微幅上涨0.9%,分别为720,000加元(541,863美元)和293,300加元(220,734美元)。
  • 相比之下,萨斯喀彻温省今年的房价将出现最大的同比跌幅,为3.5%,平均为276,900加元(208,391美元),其次是纽芬兰(-3.4%)和艾伯塔省(-2.5%)。

 

三、房屋销售下降

 

根据CREA的数据,2018年12月的实际销售活动比2017年同期下降了19%,主要原因是不列颠哥伦比亚省低陆平原,欧肯娜根地区,卡尔加里,埃德蒙顿,大多伦多地区和汉密尔顿-伯灵顿的活动减少。

销售下降的部分原因是前一年的活动增加,因为购房者在新的联邦抵押压力测试于2018年1月1日生效之前急于购买。

纽芬兰2019年的销售额下降幅度最大,为7.1%,其次是不列颠哥伦比亚省(-5.2%),新斯科舍省(-4.3%)和艾伯塔省(-3.2%)。萨斯喀彻温省(-2.5%),爱德华王子岛(-2%)和曼尼托巴省(-0.7%)的房屋销售预计降幅较小。另一方面,新不伦瑞克(3.2%),魁北克(2.2%)和安大略(1.4%)的销售活动将小幅增长。

CREA表示:“由于利率上升以及抵押贷款压力测试抵消了持续的人口、就业和收入增长,2019年全国销量变化不大。”

 

四、住宅建设活动减弱

 

根据CMHC的数据,2018年加拿大住宅开工量比去年同期下降3.1%,至212,843套。

按属性类型:

  • 公寓:2018年同比增长9.6%至112,401套
  • 独户房屋:同比下降14.2%至65,940套
  • 半独立式住宅:同比下降10.6%至10,992套
  • 排屋:同比下降16.2%至23,510套

另一方面,去年的住宅竣工量同比增长4.9%至200,262套。

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根据CMHC的最新报告,安大略省占加拿大2018年所有住房开工的约37%,其次是魁北克(22%)和不列颠哥伦比亚省(19%)。

 

五、贷款利率上升

 

现在加拿大的抵押贷款利率正在逐步上升。

  • 2019年1月,一年期抵押贷款的平均利率为3.64%,高于去年同期的3.34%和两年前的3.14%。
  • 2019年1月,三年期抵押贷款的平均利率为4.29%,高于2018年1月的4.15%和2017年1月的3.39%。
  • 2019年1月,五年期抵押贷款的平均利率为5.34%,高于去年同期的5.14%和两年前的4.64%。

2018年10月,中央银行将基准利率提高了25个基点至1.75%,这是自2017年7月以来连续第五次加息,以防止经济过热和抑制通胀压力。在2017年7月,2017年9月,2018年1月和2018年7月,基准利率分别提高了25个基点。

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尽管如此,抵押贷款市场仍在继续扩大。根据加拿大统计局的数据,2018年11月,未偿还的住宅抵押贷款债务总额同比增长3.2%,至1.54万亿加元(1.16万亿美元)。抵押贷款市场的规模在最近几年中强劲增长,从2000年的GDP的39.8%增长到2008年的GDP的54.2%,2014年的GDP的63.3%以及2018年的69%左右。

 

六、新的市场降温措施

 

2017年10月,加拿大金融机构监管办公室(OSFI)推出了另一套针对无保险抵押贷款市场借款人的降温措施,要求放贷人评估借款人支付高于实际提供的利率的能力,如果借贷成本增加,则评估他们的信誉。

新措施于2018年1月1日生效,适用于所有受联邦监管的金融机构。

  • OSFI正在为未保险抵押设定新的最低合格率或“压力测试”。现在,最低合格率是加拿大银行发布五年基准利率或合同抵押利率+ 2%,以较高者为准。
  • OSFI要求贷方提高其贷款价值(LTV)的衡量标准和限额,以使它们能够动态应对风险。
  • OSFI对某些旨在规避LTV限制的贷款安排施加了限制。

根据加拿大抵押专业人士进行的一项调查,新的压力评估要求造成了至少五分之一的潜在买家失去贷款资格,从而减少了房地产需求。

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在2016年采取了旨在阻止投机的措施之后:

  • 自2016年8月2日起,外国人和外国公司必须为大温哥华地区的住宅物业转让缴纳15%的额外财产转让税。15%的税收相当于出售200万加元的房屋约需300,000加元。
  • 从2016年10月17日开始,首付超过20%的购房者面临与首付较低者相同的保险要求。
  • 虽然出售主要住所的收益仍然免税,但政府现在要求卖方在纳税时向加拿大税务局报告出售情况。
  • 政府还发起了协商,以在普遍存在抵押违约的情况下限制政府的财务义务。

其他紧缩市场的措施可追溯到2012年7月,2013年和2014年的压力显着增加。到今年为止,这些措施都没有产生太大影响。

 

七、租金温和上涨,租金收益保持健康

 

根据《全球房地产指南》(Global Property Guide)的研究,蒙特利尔的总租金收益率保持健康状态,2018年为4%至6%。60平方米的小公寓 在蒙特利尔,回报率约为6%。在这个低回报时代,在加拿大这样的低风险国家,这确实是可以接受的。即使面积较大的120平方米上蒙特利尔的公寓,也能获得4.5%的总租金回报。

在多伦多,租金收益率较低,2018年为3.5%至5.3%。

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CMHC的数据显示,截至2018年的一年中,加拿大的平均租金上涨了3.4%,达到每月987加元(743美元)。不列颠哥伦比亚省的租金涨幅最高,上升了6.1%,其次是安大略省(4.8%)和曼尼托巴省(3.9%)。新不伦瑞克省(3%),爱德华王子岛(2.9%),魁北克(2.4%),新斯科舍省(1.9%),艾伯塔省(1.6%)以及纽芬兰和拉布拉多(1.2%)的租金涨幅均较小。

温哥华的两居室公寓平均月租金最高,2018年为1,649加元(1,242美元),其次是多伦多,每月租金为1,467加元(1,105美元)和卡尔加里,每月租金为1,272加元(958美元)。魁北克所有中心的Trois-Rivières,Saguenay和Sherbrooke在2018年的月租金最低,分别为601加元(452美元),608加元(458美元)和639加元(481美元)。

 

八、房屋空置率正在下降

 

CMHC的数据显示,2018年加拿大全国空置率是2.4%,低于2017年的3%,2016年的3.7%和2015年的3.5%。根据国际标准,该值非常低。由于近年来房价飞涨,越来越多的加拿大人不得不租房。

在2018年:

  • 独立式:2.9%,低于去年同期的3.5%
  • 一居室:2.4%,低于去年同期的2.9%
  • 两居室:2.4%,低于去年的3%
  • 三居室:1.8%,低于一年前的3%

CMHC副首席经济学家Ale dab Iorwerth说:“空置率的下降部分归因于国际新居民的强劲增长。” “这个因素,加上青年就业的增长和人口的老龄化,推动了对租赁房屋的需求。”

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爱德华王子岛的空置率在加拿大最低,2018年仅为0.3%,其次是不列颠哥伦比亚省(1.4%),安大略省(1.8%),新斯科舍省(2%)和魁北克省(2.3%)。另一方面,萨斯喀彻温省的空缺率最高,2018年为8.7%,其次是纽芬兰和拉布拉多(6%),艾伯塔省(5.5 %%)和新不伦瑞克(3.2%)。

 

九、石油问题严重影响加拿大经济

 

加拿大经济在2018年增长了2.1%,与2017年的3%增长相比有所放缓,这主要是由于石油和天然气行业的放缓。

加拿大银行行长史蒂芬•波洛兹(Stephen Poloz)说:“在加拿大,较低的油价已经到了对我们的宏观经济前景产生重大影响的地步。”

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加拿大的石油工业约占该国GDP的10%。加拿大拥有世界第三大石油储备,是世界第五大石油生产国和第四大石油出口国。

加拿大原油和美国基准原油之间的油价差距在2018年创下新纪录,突破每桶50美元,这主要归因于石油产量上升,出口瓶颈和美国炼油厂维护。为了消除石油过剩,加拿大最大的石油生产省阿尔伯塔省于2019年1月开始对其最大的石油生产商实施强制性减产措施。

加拿大银行预计,加拿大的经济增长今年将进一步放缓至1.7%,然后在2020年部分反弹至2.1%。

政府增加了对基础设施的支出,削减了一些税收,并增加了儿童福利。

不利之处在于预算赤字现在正在扩大。在2019-20财年,加拿大政府预计将出现196亿加元(约合148亿美元)的赤字,高于四年前的10亿加元(约合7.54亿美元)的赤字。尽管经济持续增长,但自2015年以来,联邦政府每年仍出现赤字。

根据加拿大统计局的数据,2018年加拿大政府债务达到6717亿加元(约合5067亿美元),同比增长4.8%。

根据加拿大统计局的数据,该国的年度通货膨胀率在2018年12月为2%,高于去年同期的1.9%,原因是食品和电话服务成本的上涨抵消了汽油价格的下跌。在2018年全年,通货膨胀率从2017年的1.6%升至2.3%,是七年来的最高水平。

2019年1月,全国失业率为5.8%,高于上个月的5.6%,但低于去年同期的5.9%。不列颠哥伦比亚省的失业率最低,为4.7%,其次是魁北克(5.4%),曼尼托巴(5.5%),萨斯喀彻温省(5.5%)和安大略省(5.7%)。纽芬兰和拉布拉多的失业率在2019年1月最高,为11.4%。

 

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THE END