连涨 16 年之后,加拿大房地产市场现状如何?

来源:螺号网2019-11-28 14:28:06
外国人在加拿大购买房地产实际上任何限制。
连涨 16 年之后,加拿大房地产市场现状如何?

加拿大 11 个主要城市的房价在 2018 年温和上涨了 2.51%(经通胀调整后为 0.51%)。与 2017 年的 8.92% 的增幅相比,增速急剧放缓。在利率上升和经济放缓的背景下,2018 年最后一个季度,房价下跌了 0.95%(经通胀调整后为 -0.73%)。

现在需求正在下降,建设正在减弱。根据 加拿大房地产协会(Crea)的数据,2018 年 12 月的销售额比去年同期下降了 19%。

根据 Crea 的数据:

  • 公寓价格 2018 年同比上涨 4.85%,但 2017 年却上涨了 19.68%!
  • 排屋 / 联排别墅 2018 年上涨 3.06%- 但 2017 年它们上涨了 12.07%!
  • 一层独栋房屋的平均价格下降了 0.27%,而两层独栋房屋的价格上升了 0.39%。
  • 维多利亚州 的房价在 2018 年同比增长了 5.95%,增幅最大,其次是 渥太华 (5.87%), 汉密尔顿 (4.4%), 蒙特利尔 (4.37%), 多伦多 (3.72%)和 温哥华(1.41%)。
  • 卡尔加里 (-2.64%), 埃德蒙顿 (-1.87%), 温尼伯 (-0.49%), 魁北克 (-0.14%)和 哈利法克斯(-0.04%)的房价下跌。

加拿大中央银行一直在采取行动,包括提高抵押贷款首付要求并缩短还款期限,但直到现在,房产价格一直在上涨。然而,事实证明,2018 年 1 月的紧缩措施是有效的。房价上涨急剧减速。

Crea 说:“尽管经济和人口基本面仍然支持该国许多地区的住房需求,但政策不利因素以及利率上升限制了抵押贷款的获得,并对购房者情绪产生了负面影响。”

加拿大经济在 2018 年增长了 2.1%,较前一年的 3% 增长有所放缓,这主要是由于其石油和天然气行业陷入困境。加拿大银行 预计今年经济增长将进一步放缓至 1.7%,然后在 2020 年部分反弹至 2.1%。

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一、房产市场长期、稳定的繁荣

 

加拿大受 2008 年后在欧洲和美国发生的房价大跌影响不大,房价已连续 16 年上涨,但形势似乎令人担忧:

  • 从 2000 年第一季度到 2009 年第一季度,由于低利率和经济增长,房价上涨了 79%(经通胀调整后为 49%)。
  • 从 2009 年第 2 季度到 2012 年第 3 季度,尽管政府努力为房地产市场降温,房价却又上涨了 24%(经通胀调整后为 17%)。
  • 从 2012 年第四季度到 2015 年第四季度,2012 年 7 月实施的更严格的抵押贷款规则使市场平静,但房价仍上涨了约 15.7%(经通胀调整后为 10.8%)。
  • 从 2016 年到 2017 年,房价上涨了 22.5%(经通胀调整后为 18.5%)。

然而,有迹象表明,加拿大在反复采取措施收紧抵押贷款之后,加拿大的房价暴涨结束。在需求下降和建筑活动放缓的情况下,房价上涨现在急剧减速。

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二、房价上涨,需求放缓

 

今年房价上涨将继续放缓。全国平均价格 2019 年同比小幅增长 1.7% 至 496,800 加元(约合 373,885 美元)。

但是,区域差异很大:

  • 安大略省 在 2019 年实现 3.3% 的年度最高房价涨幅,平均价格为 588,900 加元(443,198 美元)。
  • 新不伦瑞克省的 房价小幅上涨 3%,魁北克的 房价上涨 2.9 %,新斯科舍省的 房价上涨 2.4%,爱德华王子岛的 房价上涨 1.6%。
  • 不列颠哥伦比亚省 曼尼托巴省的 房价仅微幅上涨 0.9%,分别为 720,000 加元(541,863 美元)和 293,300 加元(220,734 美元)。
  • 相比之下,萨斯喀彻温省 今年的房价将出现最大的同比跌幅,为 3.5%,平均为 276,900 加元(208,391 美元),其次是 纽芬兰 (-3.4%)和 艾伯塔省(-2.5%)。

 

三、房屋销售下降

 

根据 Crea 的数据,2018 年 12 月的实际销售活动比 2017 年同期下降了 19%,主要原因是不列颠哥伦比亚省低陆平原,欧肯娜根地区,卡尔加里,埃德蒙顿,大多伦多地区和汉密尔顿 - 伯灵顿的活动减少。

销售下降的部分原因是前一年的活动增加,因为购房者在新的联邦抵押压力测试于 2018 年 1 月 1 日生效之前急于购买。

纽芬兰 2019 年的销售额下降幅度最大,为 7.1%,其次是不列颠哥伦比亚省(-5.2%),新斯科舍省(-4.3%)和艾伯塔省(-3.2%)。萨斯喀彻温省(-2.5%),爱德华王子岛(-2%)和曼尼托巴省(-0.7%)的房屋销售预计降幅较小。另一方面,新不伦瑞克(3.2%),魁北克(2.2%)和安大略(1.4%)的销售活动将小幅增长。

Crea 表示:“由于利率上升以及抵押贷款压力测试抵消了持续的人口、就业和收入增长,2019 年全国销量变化不大。”

 

四、住宅建设活动减弱

 

根据 CMHC 的数据,2018 年加拿大住宅开工量比去年同期下降 3.1%,至 212,843 套。

按属性类型:

  • 公寓:2018 年同比增长 9.6% 至 112,401 套
  • 独户房屋:同比下降 14.2% 至 65,940 套
  • 半独立式住宅:同比下降 10.6% 至 10,992 套
  • 排屋:同比下降 16.2% 至 23,510 套

另一方面,去年的住宅竣工量同比增长 4.9% 至 200,262 套。

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根据 CMHC 的最新报告,安大略省占加拿大 2018 年所有住房开工的约 37%,其次是魁北克(22%)和不列颠哥伦比亚省(19%)。

 

五、贷款利率上升

 

现在加拿大的抵押贷款利率正在逐步上升。

  • 2019 年 1 月,一年期抵押贷款的平均利率为 3.64%,高于去年同期的 3.34% 和两年前的 3.14%。
  • 2019 年 1 月,三年期抵押贷款的平均利率为 4.29%,高于 2018 年 1 月的 4.15% 和 2017 年 1 月的 3.39%。
  • 2019 年 1 月,五年期抵押贷款的平均利率为 5.34%,高于去年同期的 5.14% 和两年前的 4.64%。

2018 年 10 月,中央银行将基准利率提高了 25 个基点至 1.75%,这是自 2017 年 7 月以来连续第五次加息,以防止经济过热和抑制通胀压力。在 2017 年 7 月,2017 年 9 月,2018 年 1 月和 2018 年 7 月,基准利率分别提高了 25 个基点。

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尽管如此,抵押贷款市场仍在继续扩大。根据 加拿大统计局的数据,2018 年 11 月,未偿还的住宅抵押贷款债务总额同比增长 3.2%,至 1.54 万亿加元(1.16 万亿美元)。抵押贷款市场的规模在最近几年中强劲增长,从 2000 年的 GDP 的 39.8% 增长到 2008 年的 GDP 的 54.2%,2014 年的 GDP 的 63.3% 以及 2018 年的 69% 左右。

 

六、新的市场降温措施

 

2017 年 10 月,加拿大金融机构监管办公室(OSFI)推出了另一套针对无保险抵押贷款市场借款人的降温措施,要求放贷人评估借款人支付高于实际提供的利率的能力,如果借贷成本增加,则评估他们的信誉。

新措施于 2018 年 1 月 1 日生效,适用于所有受联邦监管的金融机构。

  • OSFI 正在为未保险抵押设定新的最低合格率或“压力测试”。现在,最低合格率是 加拿大银行发布 五年基准利率 或合同抵押利率 + 2%,以较高者为准。
  • OSFI 要求贷方提高其贷款价值(LTV)的衡量标准和限额,以使它们能够动态应对风险。
  • OSFI 对某些旨在规避 LTV 限制的贷款安排施加了限制。

根据加拿大抵押专业人士进行的一项调查,新的压力评估要求造成了至少五分之一的潜在买家失去贷款资格,从而减少了房地产需求。

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在 2016 年采取了旨在阻止投机的措施之后:

  • 自 2016 年 8 月 2 日起,外国人和外国公司必须为大温哥华地区的住宅物业转让缴纳 15% 的额外财产转让税。15% 的税收相当于出售 200 万加元的房屋约需 300,000 加元。
  • 从 2016 年 10 月 17 日开始,首付超过 20% 的购房者面临与首付较低者相同的保险要求。
  • 虽然出售主要住所的收益仍然免税,但政府现在要求卖方在纳税时向加拿大税务局报告出售情况。
  • 政府还发起了协商,以在普遍存在抵押违约的情况下限制政府的财务义务。

其他紧缩市场的措施可追溯到 2012 年 7 月,2013 年和 2014 年的压力显着增加。到今年为止,这些措施都没有产生太大影响。

 

七、租金温和上涨,租金收益保持健康

 

根据《全球房地产指南》(Global Property Guide)的研究,蒙特利尔的总租金收益率保持健康状态,2018 年为 4% 至 6%。60 平方米的小公寓 在蒙特利尔,回报率约为 6%。在这个低回报时代,在加拿大这样的低风险国家,这确实是可以接受的。即使面积较大的 120 平方米上蒙特利尔的公寓,也能获得 4.5% 的总租金回报。

在多伦多,租金收益率较低,2018 年为 3.5% 至 5.3%。

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CMHC 的数据显示,截至 2018 年的一年中,加拿大的平均租金上涨了 3.4%,达到每月 987 加元(743 美元)。不列颠哥伦比亚省的租金涨幅最高,上升了 6.1%,其次是安大略省(4.8%)和曼尼托巴省(3.9%)。新不伦瑞克省(3%),爱德华王子岛(2.9%),魁北克(2.4%),新斯科舍省(1.9%),艾伯塔省(1.6%)以及纽芬兰和拉布拉多(1.2%)的租金涨幅均较小。

温哥华的两居室公寓平均月租金最高,2018 年为 1,649 加元(1,242 美元),其次是多伦多,每月租金为 1,467 加元(1,105 美元)和卡尔加里,每月租金为 1,272 加元(958 美元)。魁北克所有中心的 Trois-Rivières,Saguenay 和 Sherbrooke 在 2018 年的月租金最低,分别为 601 加元(452 美元),608 加元(458 美元)和 639 加元(481 美元)。

 

八、房屋空置率正在下降

 

CMHC 的数据显示,2018 年加拿大全国空置率是 2.4%,低于 2017 年的 3%,2016 年的 3.7% 和 2015 年的 3.5%。根据国际标准,该值非常低。由于近年来房价飞涨,越来越多的加拿大人不得不租房。

在 2018 年:

  • 独立式:2.9%,低于去年同期的 3.5%
  • 一居室:2.4%,低于去年同期的 2.9%
  • 两居室:2.4%,低于去年的 3%
  • 三居室:1.8%,低于一年前的 3%

CMHC 副首席经济学家 Ale dab Iorwerth 说:“空置率的下降部分归因于国际新居民的强劲增长。”“这个因素,加上青年就业的增长和人口的老龄化,推动了对租赁房屋的需求。”

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爱德华王子岛的空置率在加拿大最低,2018 年仅为 0.3%,其次是不列颠哥伦比亚省(1.4%),安大略省(1.8%),新斯科舍省(2%)和魁北克省(2.3%)。另一方面,萨斯喀彻温省的空缺率最高,2018 年为 8.7%,其次是纽芬兰和拉布拉多(6%),艾伯塔省(5.5 %%)和新不伦瑞克(3.2%)。

 

九、石油问题严重影响加拿大经济

 

加拿大经济在 2018 年增长了 2.1%,与 2017 年的 3% 增长相比有所放缓,这主要是由于石油和天然气行业的放缓。

加拿大银行行长史蒂芬•波洛兹(Stephen Poloz)说:“在加拿大,较低的油价已经到了对我们的宏观经济前景产生重大影响的地步。”

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加拿大的石油工业约占该国 GDP 的 10%。加拿大拥有世界第三大石油储备,是世界第五大石油生产国和第四大石油出口国。

加拿大原油和美国基准原油之间的油价差距在 2018 年创下新纪录,突破每桶 50 美元,这主要归因于石油产量上升,出口瓶颈和美国炼油厂维护。为了消除石油过剩,加拿大最大的石油生产省阿尔伯塔省于 2019 年 1 月开始对其最大的石油生产商实施强制性减产措施。

加拿大银行 预计,加拿大的经济增长今年将进一步放缓至 1.7%,然后在 2020 年部分反弹至 2.1%。

政府增加了对基础设施的支出,削减了一些税收,并增加了儿童福利。

不利之处在于预算赤字现在正在扩大。在 2019-20 财年,加拿大政府预计将出现 196 亿加元(约合 148 亿美元)的赤字,高于四年前的 10 亿加元(约合 7.54 亿美元)的赤字。尽管经济持续增长,但自 2015 年以来,联邦政府每年仍出现赤字。

根据 加拿大统计局的数据,2018 年加拿大政府债务达到 6717 亿加元(约合 5067 亿美元),同比增长 4.8%。

根据加拿大统计局的数据,该国的年度通货膨胀率在 2018 年 12 月为 2%,高于去年同期的 1.9%,原因是食品和电话服务成本的上涨抵消了汽油价格的下跌。在 2018 年全年,通货膨胀率从 2017 年的 1.6% 升至 2.3%,是七年来的最高水平。

2019 年 1 月,全国失业率为 5.8%,高于上个月的 5.6%,但低于去年同期的 5.9%。不列颠哥伦比亚省的失业率最低,为 4.7%,其次是魁北克(5.4%),曼尼托巴(5.5%),萨斯喀彻温省(5.5%)和安大略省(5.7%)。纽芬兰和拉布拉多的失业率在 2019 年 1 月最高,为 11.4%。

 

螺号网,海外房产置业专家。

THE END