连涨 16 年之后，加拿大房地产市场现状如何？

加拿大 11 个主要城市的房价在 2018 年温和上涨了 2.51%（经通胀调整后为 0.51%）。与 2017 年的 8.92% 的增幅相比，增速急剧放缓。在利率上升和经济放缓的背景下，2018 年最后一个季度，房价下跌了 0.95%（经通胀调整后为 -0.73%）。

现在需求正在下降，建设正在减弱。根据 加拿大房地产协会（Crea）的数据，2018 年 12 月的销售额比去年同期下降了 19%。

根据 Crea 的数据：

• 公寓价格 2018 年同比上涨 4.85%，但 2017 年却上涨了 19.68%！
• 排屋 / 联排别墅 2018 年上涨 3.06%- 但 2017 年它们上涨了 12.07%！
• 一层独栋房屋的平均价格下降了 0.27%，而两层独栋房屋的价格上升了 0.39%。
• 维多利亚州 的房价在 2018 年同比增长了 5.95%，增幅最大，其次是 渥太华 （5.87%）， 汉密尔顿 （4.4%）， 蒙特利尔 （4.37%）， 多伦多 （3.72%）和 温哥华（1.41%）。
• 卡尔加里 （-2.64%）， 埃德蒙顿 （-1.87%）， 温尼伯 （-0.49%）， 魁北克 （-0.14%）和 哈利法克斯（-0.04%）的房价下跌。

加拿大中央银行一直在采取行动，包括提高抵押贷款首付要求并缩短还款期限，但直到现在，房产价格一直在上涨。然而，事实证明，2018 年 1 月的紧缩措施是有效的。房价上涨急剧减速。

Crea 说：“尽管经济和人口基本面仍然支持该国许多地区的住房需求，但政策不利因素以及利率上升限制了抵押贷款的获得，并对购房者情绪产生了负面影响。”

加拿大经济在 2018 年增长了 2.1%，较前一年的 3% 增长有所放缓，这主要是由于其石油和天然气行业陷入困境。加拿大银行 预计今年经济增长将进一步放缓至 1.7%，然后在 2020 年部分反弹至 2.1%。

外国人在加拿大购买房地产实际上任何限制。

一、房产市场长期、稳定的繁荣

加拿大受 2008 年后在欧洲和美国发生的房价大跌影响不大，房价已连续 16 年上涨，但形势似乎令人担忧：

• 从 2000 年第一季度到 2009 年第一季度，由于低利率和经济增长，房价上涨了 79%（经通胀调整后为 49%）。
• 从 2009 年第 2 季度到 2012 年第 3 季度，尽管政府努力为房地产市场降温，房价却又上涨了 24%（经通胀调整后为 17%）。
• 从 2012 年第四季度到 2015 年第四季度，2012 年 7 月实施的更严格的抵押贷款规则使市场平静，但房价仍上涨了约 15.7%（经通胀调整后为 10.8%）。
• 从 2016 年到 2017 年，房价上涨了 22.5%（经通胀调整后为 18.5%）。

然而，有迹象表明，加拿大在反复采取措施收紧抵押贷款之后，加拿大的房价暴涨结束。在需求下降和建筑活动放缓的情况下，房价上涨现在急剧减速。

二、房价上涨，需求放缓

今年房价上涨将继续放缓。全国平均价格 2019 年同比小幅增长 1.7% 至 496,800 加元（约合 373,885 美元）。

但是，区域差异很大：

• 安大略省 在 2019 年实现 3.3% 的年度最高房价涨幅，平均价格为 588,900 加元（443,198 美元）。
• 新不伦瑞克省的 房价小幅上涨 3%，魁北克的 房价上涨 2.9 %，新斯科舍省的 房价上涨 2.4%，爱德华王子岛的 房价上涨 1.6%。
• 不列颠哥伦比亚省 和 曼尼托巴省的 房价仅微幅上涨 0.9%，分别为 720,000 加元（541,863 美元）和 293,300 加元（220,734 美元）。
• 相比之下，萨斯喀彻温省 今年的房价将出现最大的同比跌幅，为 3.5%，平均为 276,900 加元（208,391 美元），其次是 纽芬兰 （-3.4%）和 艾伯塔省（-2.5%）。

三、房屋销售下降

根据 Crea 的数据，2018 年 12 月的实际销售活动比 2017 年同期下降了 19%，主要原因是不列颠哥伦比亚省低陆平原，欧肯娜根地区，卡尔加里，埃德蒙顿，大多伦多地区和汉密尔顿 - 伯灵顿的活动减少。

销售下降的部分原因是前一年的活动增加，因为购房者在新的联邦抵押压力测试于 2018 年 1 月 1 日生效之前急于购买。

纽芬兰 2019 年的销售额下降幅度最大，为 7.1%，其次是不列颠哥伦比亚省（-5.2%），新斯科舍省（-4.3%）和艾伯塔省（-3.2%）。萨斯喀彻温省（-2.5%），爱德华王子岛（-2%）和曼尼托巴省（-0.7%）的房屋销售预计降幅较小。另一方面，新不伦瑞克（3.2%），魁北克（2.2%）和安大略（1.4%）的销售活动将小幅增长。

Crea 表示：“由于利率上升以及抵押贷款压力测试抵消了持续的人口、就业和收入增长，2019 年全国销量变化不大。”

四、住宅建设活动减弱

根据 CMHC 的数据，2018 年加拿大住宅开工量比去年同期下降 3.1%，至 212,843 套。

按属性类型：

• 公寓：2018 年同比增长 9.6% 至 112,401 套
• 独户房屋：同比下降 14.2% 至 65,940 套
• 半独立式住宅：同比下降 10.6% 至 10,992 套
• 排屋：同比下降 16.2% 至 23,510 套

另一方面，去年的住宅竣工量同比增长 4.9% 至 200,262 套。

根据 CMHC 的最新报告，安大略省占加拿大 2018 年所有住房开工的约 37%，其次是魁北克（22%）和不列颠哥伦比亚省（19%）。

五、贷款利率上升

现在加拿大的抵押贷款利率正在逐步上升。

• 2019 年 1 月，一年期抵押贷款的平均利率为 3.64%，高于去年同期的 3.34% 和两年前的 3.14%。
• 2019 年 1 月，三年期抵押贷款的平均利率为 4.29%，高于 2018 年 1 月的 4.15% 和 2017 年 1 月的 3.39%。
• 2019 年 1 月，五年期抵押贷款的平均利率为 5.34%，高于去年同期的 5.14% 和两年前的 4.64%。

2018 年 10 月，中央银行将基准利率提高了 25 个基点至 1.75%，这是自 2017 年 7 月以来连续第五次加息，以防止经济过热和抑制通胀压力。在 2017 年 7 月，2017 年 9 月，2018 年 1 月和 2018 年 7 月，基准利率分别提高了 25 个基点。

尽管如此，抵押贷款市场仍在继续扩大。根据 加拿大统计局的数据，2018 年 11 月，未偿还的住宅抵押贷款债务总额同比增长 3.2%，至 1.54 万亿加元（1.16 万亿美元）。抵押贷款市场的规模在最近几年中强劲增长，从 2000 年的 GDP 的 39.8% 增长到 2008 年的 GDP 的 54.2%，2014 年的 GDP 的 63.3% 以及 2018 年的 69% 左右。

六、新的市场降温措施

2017 年 10 月，加拿大金融机构监管办公室（OSFI）推出了另一套针对无保险抵押贷款市场借款人的降温措施，要求放贷人评估借款人支付高于实际提供的利率的能力，如果借贷成本增加，则评估他们的信誉。

新措施于 2018 年 1 月 1 日生效，适用于所有受联邦监管的金融机构。

• OSFI 正在为未保险抵押设定新的最低合格率或“压力测试”。现在，最低合格率是 加拿大银行发布 的 五年基准利率 或合同抵押利率 + 2%，以较高者为准。
• OSFI 要求贷方提高其贷款价值（LTV）的衡量标准和限额，以使它们能够动态应对风险。
• OSFI 对某些旨在规避 LTV 限制的贷款安排施加了限制。

根据加拿大抵押专业人士进行的一项调查，新的压力评估要求造成了至少五分之一的潜在买家失去贷款资格，从而减少了房地产需求。

在 2016 年采取了旨在阻止投机的措施之后：

• 自 2016 年 8 月 2 日起，外国人和外国公司必须为大温哥华地区的住宅物业转让缴纳 15% 的额外财产转让税。15% 的税收相当于出售 200 万加元的房屋约需 300,000 加元。
• 从 2016 年 10 月 17 日开始，首付超过 20% 的购房者面临与首付较低者相同的保险要求。
• 虽然出售主要住所的收益仍然免税，但政府现在要求卖方在纳税时向加拿大税务局报告出售情况。
• 政府还发起了协商，以在普遍存在抵押违约的情况下限制政府的财务义务。

其他紧缩市场的措施可追溯到 2012 年 7 月，2013 年和 2014 年的压力显着增加。到今年为止，这些措施都没有产生太大影响。

七、租金温和上涨，租金收益保持健康

根据《全球房地产指南》（Global Property Guide）的研究，蒙特利尔的总租金收益率保持健康状态，2018 年为 4% 至 6%。60 平方米的小公寓 在蒙特利尔，回报率约为 6%。在这个低回报时代，在加拿大这样的低风险国家，这确实是可以接受的。即使面积较大的 120 平方米上蒙特利尔的公寓，也能获得 4.5% 的总租金回报。

在多伦多，租金收益率较低，2018 年为 3.5% 至 5.3%。

CMHC 的数据显示，截至 2018 年的一年中，加拿大的平均租金上涨了 3.4%，达到每月 987 加元（743 美元）。不列颠哥伦比亚省的租金涨幅最高，上升了 6.1%，其次是安大略省（4.8%）和曼尼托巴省（3.9%）。新不伦瑞克省（3%），爱德华王子岛（2.9%），魁北克（2.4%），新斯科舍省（1.9%），艾伯塔省（1.6%）以及纽芬兰和拉布拉多（1.2%）的租金涨幅均较小。

温哥华的两居室公寓平均月租金最高，2018 年为 1,649 加元（1,242 美元），其次是多伦多，每月租金为 1,467 加元（1,105 美元）和卡尔加里，每月租金为 1,272 加元（958 美元）。魁北克所有中心的 Trois-Rivières，Saguenay 和 Sherbrooke 在 2018 年的月租金最低，分别为 601 加元（452 美元），608 加元（458 美元）和 639 加元（481 美元）。

八、房屋空置率正在下降

CMHC 的数据显示，2018 年加拿大全国空置率是 2.4%，低于 2017 年的 3%，2016 年的 3.7% 和 2015 年的 3.5%。根据国际标准，该值非常低。由于近年来房价飞涨，越来越多的加拿大人不得不租房。

在 2018 年：

• 独立式：2.9%，低于去年同期的 3.5%
• 一居室：2.4%，低于去年同期的 2.9%
• 两居室：2.4%，低于去年的 3%
• 三居室：1.8%，低于一年前的 3%

CMHC 副首席经济学家 Ale dab Iorwerth 说：“空置率的下降部分归因于国际新居民的强劲增长。”“这个因素，加上青年就业的增长和人口的老龄化，推动了对租赁房屋的需求。”

爱德华王子岛的空置率在加拿大最低，2018 年仅为 0.3%，其次是不列颠哥伦比亚省（1.4%），安大略省（1.8%），新斯科舍省（2%）和魁北克省（2.3%）。另一方面，萨斯喀彻温省的空缺率最高，2018 年为 8.7%，其次是纽芬兰和拉布拉多（6%），艾伯塔省（5.5 %%）和新不伦瑞克（3.2%）。

九、石油问题严重影响加拿大经济

加拿大经济在 2018 年增长了 2.1%，与 2017 年的 3% 增长相比有所放缓，这主要是由于石油和天然气行业的放缓。

加拿大银行行长史蒂芬•波洛兹（Stephen Poloz）说：“在加拿大，较低的油价已经到了对我们的宏观经济前景产生重大影响的地步。”

加拿大的石油工业约占该国 GDP 的 10%。加拿大拥有世界第三大石油储备，是世界第五大石油生产国和第四大石油出口国。

加拿大原油和美国基准原油之间的油价差距在 2018 年创下新纪录，突破每桶 50 美元，这主要归因于石油产量上升，出口瓶颈和美国炼油厂维护。为了消除石油过剩，加拿大最大的石油生产省阿尔伯塔省于 2019 年 1 月开始对其最大的石油生产商实施强制性减产措施。

加拿大银行 预计，加拿大的经济增长今年将进一步放缓至 1.7%，然后在 2020 年部分反弹至 2.1%。

政府增加了对基础设施的支出，削减了一些税收，并增加了儿童福利。

不利之处在于预算赤字现在正在扩大。在 2019-20 财年，加拿大政府预计将出现 196 亿加元（约合 148 亿美元）的赤字，高于四年前的 10 亿加元（约合 7.54 亿美元）的赤字。尽管经济持续增长，但自 2015 年以来，联邦政府每年仍出现赤字。

根据 加拿大统计局的数据，2018 年加拿大政府债务达到 6717 亿加元（约合 5067 亿美元），同比增长 4.8%。

根据加拿大统计局的数据，该国的年度通货膨胀率在 2018 年 12 月为 2%，高于去年同期的 1.9%，原因是食品和电话服务成本的上涨抵消了汽油价格的下跌。在 2018 年全年，通货膨胀率从 2017 年的 1.6% 升至 2.3%，是七年来的最高水平。

2019 年 1 月，全国失业率为 5.8%，高于上个月的 5.6%，但低于去年同期的 5.9%。不列颠哥伦比亚省的失业率最低，为 4.7%，其次是魁北克（5.4%），曼尼托巴（5.5%），萨斯喀彻温省（5.5%）和安大略省（5.7%）。纽芬兰和拉布拉多的失业率在 2019 年 1 月最高，为 11.4%。