美国 2021 年租房市场预测

截至 11 月,美国超过 60 万的租房数据显示,与 3 月同期相比,在流感大流行之前,租金收入减少了近 30%。
美国 2021 年租房市场预测

2020 年唯一可以确定的是不确定性。全世界的专家都在努力预测大流行后的经济复苏情况。房地产业和房地产市场经历了任何行业中最大的高潮和低谷。虽然房屋销售价格和活动在一些地区创下历史新高,尽管联邦立法和私人项目已经为他们提供了保护,但美国全国各地的房东和租房者一直在艰难地维持生计。

截至 11 月,美国超过 60 万的租房数据显示,与 3 月同期相比,在流感大流行之前,租金收入减少了近 30%。虽然由于疫情而出台的联邦和州立法对于保护那些遭受大范围裁员和收入损失的租户至关重要,但不幸的是,这些法规阻碍了搬入的自然过程,搬出和驱逐周期。目前美国正面临从未经历过的非自然的住房需求通胀,这可能会引发另一场类似 2008 年房地产市场崩盘的房地产危机。

一、低空置率导致租金上涨

以史密斯家为例:像许多家庭一样,大流行导致他们重新考虑他们在大城市的家,考虑后他们决定搬到更偏远的农村地区以提高生活质量。由于供应量低,需求量大,史密斯一家很容易就把房子卖掉了,他们打算在新市镇租房,直到买下新房为止。

但问题是,市场上几乎没有房子在出租。因为史密斯一家刚刚在一个理想的市场上出售了他们的房子,他们有能力支付任何租金的溢价率。之前 1500 美元 / 月的房子,目前的价格是 2000 美元 / 月。史密斯一家负担得起房租,这使得另一个来自较不富裕地区的工人阶级家庭无法承受房租上涨的影响,也无法找到可供居住的家。

二、暂缓驱逐造成了过高的入住率

美国的暂缓驱逐令已经允许房客在他们的租房里住了将近一年,不管他们是否付了房租。这可以帮助租客在收入损失不至于无家可归,但会破坏自然驱逐周期。租户无力支付租金,原本可以使用的单元现在仍被占用,这会产生连锁效应,从而显著降低空置率。即使是最合格的租房者也很难找到空置的租房。

三、当暂缓驱逐令结束后,租赁市场将发生变化

考虑到目前美国疫情的现状,暂缓驱逐的期限很可能会延长到 12 月 31 日的最后期限。随着暂缓驱逐令的继续和空置率的低得令人沮丧,供应不足加上高需求将导致租金和房价继续攀升。

当驱逐暂停结束,房东开始因为租客不付房租而进行驱逐时,我们也不太可能看到房地产市场崩溃。无法支付租金的房客将欠房东数万美元的债务,房东自己可能被迫推迟或拖欠房贷。随着供应重新进入市场,租赁市场可能会出现大量空置,这意味着房地产价值和租金可能会在一夜之间下降。所有这些因素都可能导致房地产市场的崩盘。

四、展望未来

在 2008 年的房地产危机中,我们看到了美国房屋价值的 30% 消失,成千上万的美国人失去了他们的房子。现在无法预测 COVID-19 尘埃落定时会发生什么,因为之前从来没有面临过这样的挑战。

在整个 2020 年,美国一直在努力让楼市回归正常,那么,成交量的自然周期需要回归。这将要求失业率下降到接近大流行前的水平,这样租房者就可以像平常一样支付房租。

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