纽约房地产市场将回暖的 4 个迹象

告别了艰难的 2020 年，纽约的房地产市场在 2021 年显示出令人鼓舞的生命迹象。疫苗推广的开始标志着全球在疫情中的突围，纽约市也不例外。不过，在我们期待未来更光明的日子的同时，重要的是要从过去的一年中了解无人考虑过的市场风险，以及房地产专业人士如何确保弹性和应对能力，以应对接下来的一切。

越来越多的人说，疫情并没有改变房地产行业，而是加速了已经在进行的变革。 疫情时期，零售业迅速接受了更便捷的消费策略和技术，而办公市场则受到了更灵活、更远程的工作场所策略的影响。同时，工业和分销行业也迅速加速发展，以满足日益增长的电子商务需求。 这些调整有助于确保经济复苏。

同样，数据显示，基本面改善，资本部署，因为投资者表现出越来越多的需求采取行动。2021 年将成为纽约市的关键一年，到明年这个时候，我们将看到一个非常不同的房地产行业。

一、投资销售交易

2020 年的投资销售交易乏善可陈，市场各行业的租金基本面较低，学校和企业的关闭，给城市的经济发展势头带来了令人震惊的停滞。即使股市有所好转，投资销售交易也急剧放缓，因为投资者在观望。在 2008 年金融危机的余波中也是如此，下图显示了 2007 年至 2020 年纽约市房地产投资交易量。

如果这种模式成立，那么最坏的情况已经过去了。支持这一观点的证据是，住宅租赁市场也一直呈现出类似的趋势。鉴于这场大流行是任何市场基本面的外在因素，预计 2021 年复苏速度比 2009 年更快也不是没有道理的。

对经济复苏 不利的是失业率 ，根据纽约劳工部的数据， 截至 11 月，纽约市的失业率为 12.1%（美国全国失业率为 6.7%）。高失业率将对住宅租金产生下行压力，并增加空置率，这对房产价值、零售、写字楼或整体经济都不是好事。虽然就业人数可能不会以投资销售数字的同样速度恢复，但企业将希望充实他们的团队，以利用经济改善和可用人才的深度储备。疫苗和现在强劲的股市，加上预计 2021 年投资活动将上升，以及对亲身零售和餐饮的需求被抑制，将推动就业增长，最终有助于支撑各行业的房地产投资市场。

二、住宅租金找到了立足点，预计将有所增长

在某些方面，经济下滑成为纽约的解药。根据经纪公司 Douglas Elliman 和评估公司 Miller Samuels 最新公布的联合数据，在较低月租的吸引下，租房者正在重返曼哈顿。11 月签订了 4000 多份租约，不仅同比增长 30%，而且创下 12 年来 11 月租赁量的最高纪录 。同时，布鲁克林继续活跃的市场为纽约房地产市场生态系统带来稳定，居民绝大多数选择留下来，尤其是在租金较低的情况下。

三、新旧资本并行

2020 年最大的多户型交易包括来自 KKR、高盛、瑞银和以当地运营商和家族办公室为代表的养老基金的资本。2020 年第三季度显示，这种贷款来源多元化的趋势应该会持续到 2021 年，因为 2020 年出现了一系列新的精品资本玩家的加入，他们希望在传统贷款人比较保守的地方提供房地产融资的需求。

资本生态圈的这种新生命的迸发并非新鲜事。金融危机之后，2009 年到 2011 年，纽约市新资本蜂拥而至，寻找基础较低的房产或提供救市资金，随后几年又有一些大规模的投资。 截至 2020 年第三季度，来自多个国家和国际资本提供者的活动明显增加，也有更多的本地企业通过设立基金或开设本地家族办公室首次进入纽约市商业地产市场。 在第四季度和现在的 2021 年，这些公司正在审查资产，并与需要资金的运营商进行深入讨论。

四、不良资产有机会可抓

观望不良资产在市场上受到的影响的投资者很可能在 2021 年迎来机会。2020 年纽约市只有 18 宗法拍屋交易，但 2021 年可能会看到机会主义收购的大规模上升 ，因为目前有超过 200 个房产有抵押贷款法拍屋申请。将不良交易清除出市场是市场复苏的第一个迹象，并将产生更多的活动，以及让投资定价更加清晰。如前所述，低迷是双刃剑，低利率和低销售价格的发现将在 2021 年引起一波活动。

五、年轻人的回归

按照目前的计划，今年夏天将对非高危人群进行疫苗部署，2021 年 9 月被定为城市的主要转折点，因为学校将重新开学，办公室可以有意义地开放。

为了让餐饮、零售和写字楼市场复苏，年轻人重返城市是关键。特别是在曼哈顿、布鲁克林和皇后区，许多挣扎的行业将随着亲身体验的回归而复苏，这将使年轻人热衷于回归。就业率的提高也是其中的关键。随着企业希望加快速度，让人们回到办公室，甚至是灵活的时间表（这可能是一个更持久的趋势），纽约市将再次成为年轻专业人士期待的地方。

2021 年的最后一个季度应该会呈现出让纽约市大举回归所需的转折点。成功的疫苗部署和假日季节将意味着该市准备开启一个类似于过去十年的持久复苏时代。