美国东海岸和中西部可负担住房市场受 COVID-19 影响较小

根据美国房地产经纪公司 Redfin 的调查，在 2020 年 3 月开始的衰退中，东海岸和中西部城市负担得起的房产总体经济风险最低。

冠状病毒（COVID-19）对房地产市场的影响可能是短暂的，远没有 2008 年大萧条那样严重。

根据 Redfin 经济学家于 2020 年 3 月下旬进行的分析，在此次衰退中，罗切斯特、哈特福德和罗利的整体经济风险最低，而洛杉矶、迈阿密和圣地亚哥的风险最高。

一、房产在这场风暴中处于有利位置

由于进入 2020 年衰退的房地产市场表现强劲，因此目前没有理由预期房价会出现重大下跌。实际上，导致 2020 年衰退的驱动因素与房地产无关，这是 Redfin 认为美国房地产市场受影响较小的原因之一，他们认为现在的状况与 2008 年相去甚远。

Redfin 首席经济学家泰勒•马尔（Taylor Marr）表示：“房地产市场处于强势状态，待售房屋供应量极低，房屋净值创历史新高。”“房屋净值可以作为一个晴雨表。房主能够经受得住住房屋价格下跌的风暴，而且不存在被迫放弃自己房产的风险。如果他们可以使用房屋净值进行投资，他们也可以更好地处理收入损失问题。信贷额度（HELOC）可以稳定市场，防止丧失抵押品赎回权的供应涌入。因为抵押品的涌入将进一步导致价格下跌进入一个恶性循环。通过刺激法案和暂停抵押品赎回权而提供的其他政府支持也可以防止在这场大流行中市场剧烈波动。”

为了评估 2020 年经济衰退对美国 49 个最大城市的当地经济的潜在影响，Redfin 分析了各种常见因素，以及针对该衰退的一些特殊因素，例如休闲娱乐业和酒店业的就业率、负债率、收入比率、冠状病毒病例数和航空运输就业率。

二、高负债、高密度和高房价使一些城市更容易 受到影响

尽管预计许多城市都能挺过 2020 年的经济衰退，但有些城市将比其他城市受到更严重的打击。由于对其他非住房经济部门（尤其是就业）的影响可能非常大，因此某些都市地区在 2020 年经济衰退期间面临更大的经济风险。总体上受灾最严重的地区也可能面临房地产下滑的风险。

马尔继续说：“有些城市的因素使他们更容易受影响，并且可能遭受重创。”“在裁员迅速增加的情况下，在这些市场上出售房屋将特别困难，但是由于卖方推迟上市，使住房市场处于停滞状态，因此买方可能会找到有限的选择权。政府的支持将有助于缓解这种下降，但在这些地区将需要更长的时间才能恢复。”

最有可能面临经济风险的城市往往是那些房价高、个人债务水平高、以及从事酒店业的从业人员，西部的大多数大城市都是如此。圣何塞（48.4%）是西部唯一衰退风险得分低于 50% 的大都会区。

在这次冠状病毒衰退期间，经济损失风险最高的都会区是洛杉矶，总体得分为 77.6%，其次是迈阿密（76.8%）和圣地亚哥（75.2%）。与上榜的大多数其他城市不同，芝加哥和丹佛在十个风险最大的城市中与众不同，这两个城市都不是典型的“繁荣 - 萧条”小镇。两者的人口密度相对较高，航空运输的就业基础广泛，并且现有冠状病毒病例的比例很高，这都推高了他们的整体风险评分。