美国一季度二手房交易量创 14 年新高

根据 ATTOM 数据解决方案 2020 年第一季度美国二手房交易报告,第一季度美国有 53705 套二手单户住宅和公寓被交易。
美国一季度二手房交易量创 14 年新高

根据 ATTOM 数据解决方案 2020 年第一季度美国二手房交易报告,第一季度美国有 53705 套二手单户住宅和公寓被交易。这一数字占本季度全美房屋销售总量的 7.5%,高于 2019 年第四季度的 6.3%,也高于去年第一季度的 7.3%,达到 2006 年第二季度以来的最高水平。

2020 年第一季度,全国平均二手房交易毛利(销售价格中位数与投资者支付的中位数之间的差额)也有所增加,达到 62300 美元。这比 2019 年第四季度的 62000 美元和去年第一季度的 60675 美元略有增长。

但随着房价的上涨,62300 美元的利润与原始收购价格相比,仅转化为 36.7% 的投资回报率,低于 2019 年第四季度 39.5% 的投资回报率和一年前的 40.9%。 最新的利润率位于 2011 年第三季度以来房屋翻转的最低水平。

第一季度投资者无法完全跟上房价飙升的步伐,这种模式揭示了全美 9 年市场繁荣的软肋。虽然目前还不清楚房市会受到疫情余波的多大冲击,但价格的下跌可能会进一步侵蚀投资者的利润,并给二手房交易行业的未来蒙上阴影。

"在过去的几年里,二手房交易逐渐占据了住房市场的较大份额。但利润却在下降,而且比大衰退后的黑暗时期还要低,这说明投资者没有跟上大盘的价格上涨。"ATTOM Data Solutions 的首席产品官 Todd Teta 说。"现在是疫情时期,至少在短期内,二手房交易的前景明显不确定。我们应该会在几个月内知道更多,是房价下跌,投资者受到重创,还是能增加利润率。"

美国一季度二手房交易量创 14 年新高

一、87% 的地方市场二手房交易率上升

从 2019 年第四季度到 2020 年第一季度,在报告分析的 140 个大都会统计区中,有 122 个地区的二手房交易占所有房屋销售的比例有所增加(87.1%)。被统计的大都会区是指:人口在 20 万或以上,并且在 2020 年第一季度至少有 50 笔二手房交易。

二手房交易率季度增幅最大的是马萨诸塞州波士顿 (增长 80.2%)、马萨诸塞州斯普林菲尔德(增长 76%)、华盛顿州奥林匹亚(增长 73%)、宾夕法尼亚州约克(增长 71.4%)和明尼阿波利斯(增长 69.3%)。

除了马萨诸塞州波士顿和明尼苏达州明尼阿波利斯之外,在 53 个人口在 100 万以上的都市区中,季度二手房交易率增幅最大的是密歇根州大急流城(增长 57.7%)、弗吉尼亚州里士满(增长 51.3%)和纽约州罗切斯特(增长 49%)。

人口在 100 万以上的大都会区中,年二手房交易率率 唯一下降 的是德克萨斯州的圣安东尼奥(下降 12.9%)、德克萨斯州的奥斯汀(下降 11.8%)、俄克拉荷马城(下降 6.1%)和德克萨斯州的休斯顿(下降 0.6%)。

二、二手房交易率最高的地区集中在南部地区

在有足够数据分析的大都市地区中, 前 15 个中有 11 个在南方 ,领头的是田纳西州孟菲斯(占所有销售的 14.5%)、北卡罗来纳州达勒姆(13.6%)、亚利桑那州凤凰城(12.6%)、北卡罗来纳州罗利(12.5%)和佐治亚州亚特兰大(12.4%)。

美国一季度二手房交易量创 14 年新高

三、二手房交易回报率更接近大萧条后的低点,54% 的市场都在下降

2020 年第一季度二手房售价中位数为 23.2 万美元,毛利为 6.23 万美元,高于 16.97 万美元的购买中位数。这一毛利数据高于 2019 年第四季度的 6.2 万美元,也高于去年第一季度的 60,675 美元。但由于投资物业的购买价格继续快于转售价值,2020 年第一季度销售价格中位数与购买价格的回报率为 36.7%,低于 2019 年第四季度的 39.5% 和去年第一季度的 40.9%。最新的投资回报率位于 2011 年第三季度以来的最低点,当时典型的二手房交易净利润率为 35.9%。

从 2019 年第一季度到 2020 年第一季度,在 140 个有足够数据分析的都市地区中, 有 75 个地区的利润率下降 (53.6%)。 降幅最大 的是科罗拉多州柯林斯堡(投资回报率下降 78%)、科罗拉多州格里利(下降 73%)、密苏里州斯普林菲尔德(下降 64%)、北卡罗来纳州达勒姆(下降 62%)和犹他州普罗沃(下降 50%)。

在人口 100 万以上的大都市地区中, 下降幅度最大 的是佛罗里达州杰克逊维尔(下降 45%)、俄勒冈州波特兰(下降 41%)、北卡罗来纳州罗利(下降 40%)、亚利桑那州图森(下降 36%)和明尼阿波利斯(下降 32%)。

人口 100 万以上的大都市地区, 投资回报率增长最多 的是德克萨斯州达拉斯市(增长 38%)、德克萨斯州圣安东尼奥市(增长 36%)、加利福尼亚州圣地亚哥市(增长 20%)、伊利诺伊州芝加哥市(增长 20%)和俄克拉荷马州俄克拉荷马市(增长 18%)。

四、西部和东北地区的利润最高,南部地区最低

以美元计算,2020 年第一季度利润最高的地区集中在西部和东北部。在有足够数据可供分析的大都市地区中,前 15 名中有 13 个在这些地区, 领头的是加州旧金山 (毛利 171 000 美元)、加州圣何塞(165 000 美元)、加州洛杉矶(145 000 美元)、纽约州纽约市(141 899 美元)和夏威夷州檀香山(140 190 美元)。

利润最低的 15 个城市中,有 10 个分布在南部城市地区,领头的是科罗拉多州柯林斯堡(利润 14000 美元)、密苏里州斯普林菲尔德(20 203 美元)、阿拉巴马州达芙妮(20650 美元)、北卡罗来纳州罗利(21250 美元)和北卡罗来纳州达勒姆(25000 美元)。

五、融资购买二手房率下降,而现金购买二手房率攀升

从全国范围来看,2020 年第一季度以融资方式购买的二手房比例从 2019 年第四季度的 44% 和 2019 年第一季度的 46.4% 下滑至 40.5%,为 2016 年第四季度以来的最低点。同时,2020 年第一季度交易的二手房中有 59.5% 是用全现金购买的,高于上一季度的 56% 和去年同期的 53.6%。

六、全国平均交易时间为 174 天

在 2020 年第一季度出售房产平均需要 174 天才能完成,高于 2019 年第四季度的平均 169 天,但低于去年第一季度的 180 天。

美国一季度二手房交易量创 14 年新高

七、卖给 FHA 买家的二手房比例增加

在 2020 年第一季度交易的 53705 套二手房产中,有 15.3% 的房产卖给了使用美国住房管理局(FHA)支持的贷款的买家,高于上一季度的 14.6% 和去年同期的 13.5%。

在 2020 年第一季度人口至少 20 万且至少有 50 套交易的 140 个大都会区中,向 FHA 买家 -- 通常是首次购房者 -- 出售房屋比例最高的地区是加州斯托克顿(44%)、加州维萨利亚(37.5%)、马萨诸塞州斯普林菲尔德(37.1%)、德克萨斯州埃尔帕索(33.3%)和加州莫德斯托(31.6%)。
 
八、超过 100 个县的二手房交易率至少为 10%

在 2020 年第一季度至少有 10 单二手房交易的 639 个县中,有 113 个县的二手房交易率至少占所有房产销售的 10%。 前五名 分别是位于密苏里州圣路易斯市外的伊利诺伊州马里昂县(28.6% 的翻房率);位于弗吉尼亚海滩都市区的弗吉尼亚州汉普顿市 / 县(27.3%);位于纳什维尔都市区的田纳西州梅肯县(17.9%);位于纳什维尔都市区的田纳西州史密斯县(16.4%)和位于亚特兰大都市区的佐治亚州保定县(16.4%)。

九、29 个地区的二手房交易率至少为 25%

在 2020 年第一季度至少有 10 个或更多二手房交易的 1560 个地区中,有 29 个去年的二手房销售量至少占到了 25%。 前五名 分别是田纳西州谢尔比(孟菲斯)的 38109(36%)、俄亥俄州富兰克林(哥伦布)的 43203(35.7%)、加州洛杉矶的 90044(35.2%)、加州洛杉矶的 90222(34.9%)和密西西比州德索托(田纳西州孟菲斯南部)的 38680(32.4%)。

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THE END