丹麦的养老基金入场房地产市场

全球排名靠前的养老金行业的基金正在通过购买越来越多的房地产来保障回报，以应对负利率。

丹麦八支最大的养老基金中，有六支表示计划扩大房地产和其他替代资产的投资组合。

几支基金指出，预计未来几年债券收益率将保持负数。丹麦已经有超过七年的利率低于零利率，比任何其他国家都长。

负责管理大约 260 亿美元资产的 Industriens Pension 基金的非上市投资的 Jan Ostergaard 表示，房地产的吸引力在于，它的“低风险”和“稳定的回报”。

丹麦机构投资者正等待政府委托发布的报告来指导房地产市场，该报告将指导租赁市场的立法。

根据该文件的副本，所讨论的模型包括对租金进行封顶，从而使企业有可能看到其投资价值减少一半。

丹麦住房部长 Kaare Dybvad 批评一些投资者利用了他在现有立法中所谓的“漏洞”。

但是他的怒火一直集中在国际买家上，并且在近年来黑石集团开始购买大批丹麦房地产之后，他一再挑剔黑石集团。

负责管理大约 900 亿美元资产的 PFA Pension 房地产负责人 Michael Bruhn 表示，丹麦第二大养老金公司所做的大部分投资都在所谓的核心项目中。

其中涉及购买优质房地产并投资于几乎不需要翻新的新建筑。但他指出，PFA 的项目也类似于黑石集团的目标，即对现有物业进行翻新。

布鲁恩补充说：“我们正接近经济周期的终点，我们的客户希望获得高于平均水平的风险。 我们对未来的增值投资最有兴趣。”

丹麦政府曾批评黑石集团在进行装修投资后收取过高的租金。该公司反驳说，它对“几十年来”没有升级的建筑物进行翻新。

黑石集团还表示，它仅占哥本哈根租赁市场的约 0.5%。

黑石集团欧洲房地产业务负责人詹姆斯·塞帕拉（James Seppala）在接受丹麦国家广播公司（DR）采访时说：“我们致力于为投资者创造长期价值，这些价值主要来自世界各地的公共部门养老金计划。”

根据定于本周发布的报告，其中一个模式包括取消丹麦住房法中的一项规定，该规定允许业主以超过 183,000 瑞典克朗的价格进行装修，从而大幅增加租金。

根据该模型，文件显示，业主将看到他们在丹麦主要城市的投资价值下降多达 47%。

根据该模式，在房东完成装修后，居民将面临平均租金价格上涨约 40%，而不是目前的平均租金上涨 80%。

据管理着约 200 亿美元资产的 Ap 养老金公司 Ap Property 的董事总经理彼得·奥尔森（Peter Olsson）说，对于丹麦的养老基金来说，这样的改变不会改变他们的投资模式。

奥尔森补充说：“无论当前的重点如何，我们都将把对房地产的投资从大约 5% 增加到大约 10%。”