美国房产市场现状:房价稳中有升,租金同步上涨

2012 年下半年,美国住房市场开始复苏。除纽约外,美国 20 个最大城市的房价在 2012 年均比上一年同期上涨。
美国房产市场现状:房价稳中有升,租金同步上涨

美国的房地产市场也经历了从繁荣到萧条的过程。

在繁荣时期(1996 年至 2006 年第一季度),美国所有 20 个主要城市的房价均出现了惊人的上涨。洛杉矶的房价涨幅最大,达 265.5%,其次是圣地亚哥(247.7%),旧金山(226.6%),迈阿密(213.1%)。

然后在 2006 年第二季度,房价开始下跌。从 2006 年第二季度到 2011 年第四季度,S&P / Case-Shiller 20 强综合房价指数暴跌了 33.8%。在二十个最大的都市地区中,凤凰城的跌幅最大(-55.2%),其次是迈阿密(-50.5%),底特律(-42.8%),旧金山(-41%),洛杉矶(-40.7%)和圣地亚哥(-39.7%)。

2012 年下半年,美国住房市场开始复苏。除纽约外,美国 20 个最大城市的房价在 2012 年均比上一年同期上涨。

2013 年,标准普尔 / 凯斯·席勒(Case-Shiller)综合 20 强房屋价格指数同比上涨 13.5%。房价在接下来的几年里继续上涨,尽管步伐要慢得多。S&P / Case-Shiller Composite-20 房屋价格指数在 2014 年上升 4.3%,在 2015 年上升 5.6%,在 2016 年上升 5.4%,在 2017 年上升 6.3%,在 2018 年上升 4.1%。

目前的状况总体来说是有上升趋势的,主要表现在以下几个方面:

一、利率下降,全国房屋销售改善

根据 美国房地产经纪人协会 (NAR)的数据,2019 年 7 月,现有房屋销售(包括单户住宅,联排别墅,公寓)按季节调整后达 542 万套,比去年同期增长 2.5%。

按地区:

  • 东北地区 ,2019 年 7 月的现有房屋销售量比去年同期下降 4.3%,降至 66 万套。
  • 中西部地区 ,2019 年 7 月的现有房屋销售量同比增长 0.8%,达到 127 万套。
  • 南部 ,2019 年 7 月的现有房屋销售量同比增长 2.7%,达到 231 万套。
  • 西方 ,2019 年 7 月的现有房屋销售同比轻微下降 0.8% 至 118 万套。

NAR 的首席经济学家劳伦斯·云(Lawrence Yun)声称,需求上升主要是由于利率下降。他表示:“抵押贷款利率下降正在改善住房承受能力,并促使买家进入市场。”但是,他补充说,经济适用房的供应严重不足:“低价房屋的短缺明显推高了房价。”

同样,根据 美国人口普查局的数据 ,2019 年 7 月新售房屋同比增长 4.3%,达到季节性调整后的 63.5 万套的年销售量。

美国房产市场现状:房价稳中有升,租金同步上涨

根据 NAR 的数据,首次购房者在 2019 年 7 月约占总销售额的 32%,与一年前持平。此外,2019 年 7 月全现金销售占所有交易的 19%,略低于去年的 20%。个人投资者在现金销售中占比较高,在 2019 年 7 月购买了 11% 的房屋,低于一年前的 12%。

根据 NAR 的数据,住宅物业在市场上平均停留 29 天,略高于一年前的 27 天。7 月份售出的房屋中,约有 51% 不到一个月就在市场上出售。

二、 住宅建设增加

住房建筑活动继续强劲增长,部分原因是抵押贷款利率降低。2019 年 8 月(按季节性调整后的年率):

  • 房屋开工量 :1,364,000 套,同比增长 6.6%
  • 房屋竣工数量 :1,294,000 套,同比增长 5%
  • 房屋许可证 :1,419,000 套,同比增长 12%

根据全美房屋 建筑商协会 (NAHB)/ 富国银行住房市场指数(HMI)的数据,美国房屋建筑商的情绪从 8 月份的上修后的 67 点上升至 2019 年 9 月的 68 点,是近一年来的最高水平。读数 50 是积极情绪和消极情绪之间的中点。

NAHB 的 Greg Ugalde 表示:“低利率和强劲需求继续提升了建筑商的情绪,尽管他们还得继续应对持续的供应方面的挑战,这些挑战阻碍了住房承受能力,包括土地和劳动力短缺。”

美国房产市场现状:房价稳中有升,租金同步上涨

从 1990 年到 2007 年,房屋竣工量平均每年为 150 万套,在 2006 年达到近 200 万套的峰值,但在 2011 年跌至 584,900 套。住宅建筑在 2012 年开始恢复,到 2018 年又回到 1,184,900 套。但是,这仍远低于 2005/ 6 的峰值。

据 NAR 称,2019 年 7 月可供出售的现有房屋总数同比下降 1.6% 至 189 万套。现有房屋库存为 4.2 个月,略低于一年前的 4.3 个月。另一方面,根据美国人口普查局的数据,截至 2019 年 7 月底,经季节性调整的待售新房库存为 33.7 万,相当于约 6.4 个月的供应,高于去年同期的 5.9 个月。

三、止赎继续下降

包括违约通知、定期拍卖和收回银行在内的止赎文件在 2019 年上半年比上年同期减少 18%,至 296,458 处房产,比 2010 年上半年的 1,654,634 处高峰减少 82%。

截至 2019 年上半年,止赎率是美国所有房屋的 0.22%,低于 2018 年的 0.47%,2017 年的 0.51%,2016 年的 0.7% 和 2010 年的最高点 2.23%。在 2019 年上半年,新泽西止赎率最高,为所有有止赎申请的房屋单元的 0.54%,其次是特拉华州(0.46%),马里兰州(0.43%),佛罗里达州(0.39%)和伊利诺伊州(0.38%)。

ATTOM Data Solutions 的 Todd Teta 表示:“我们的 2019 年中期止赎活动有助于总体显示止赎活动如何呈下降趋势。“当然,您在全国各地仍然有很多钱,止赎活动正在爆发。止赎开始是有待观察的市场的良好指示。例如,从全国范围内止赎开始年度增长最大的最大市场来看,五个市场中有四个位于佛罗里达。”

美国房产市场现状:房价稳中有升,租金同步上涨

同样,根据美联储的数据,单户抵押贷款的拖欠率从 2018 年 6 月的 3.7% 和两年前的 4.59% 降至 2019 年 6 月的 2.59%。

三、利率再次下降

在 2018 年 1 月至 2019 年 7 月四次加息之后,美联储目标利率在 2019 年 8 月降至 2%-2.25%,在 2019 年 9 月进一步降至 1.75%-2%。

美国房产市场现状:房价稳中有升,租金同步上涨

结果,抵押贷款利率也再次下降。

  • 2019 年 8 月,30 年期固定利率抵押贷款(FRM)的平均利率为 3.62%,低于 2018 年 8 月的 4.55%。
  • 15 年 FRM 的平均利率在 2019 年 7 月为 3.2%,低于去年的 4.01%。
  • 5 年期可变利率抵押贷款(ARM)的平均利率从一年前的 3.87% 降至 2019 年 8 月的 3.36%。

根据 美国联邦储备系统的 数据,在利率下降的推动下,2019 年第二季度的未偿还抵押贷款债务同比增长 3.3% 至 15.63 万亿美元。一到四户住宅约占 2019 年第二季度未偿还抵押贷款总额的 70.2%。

美国房产市场现状:房价稳中有升,租金同步上涨

根据《全球房地产指南》的估计,美国抵押贷款市场的规模在 2018 年相当于 GDP 的 75% 以上,低于过去五年的 77% 以上,远低于 2009 年的 GDP 的 100.1%。

四、租金继续强劲增长

租金上涨是美国房产市场日益健康的另一个迹象。根据美国人口普查局的数据,2019 年第二季度美国平均租金要价同比增长 6% 至每月 1,008 美元。

美国房产市场现状:房价稳中有升,租金同步上涨

  • 东北 ,2019 年第二季度的平均租金要价比去年同期增长了 14.9%,达到每月 1303 美元。
  • 中西部 ,2019 年第二季度的租金中位数同比增长 3.5% 至每月 797 美元。
  • 南部 ,2019 年第二季度的租金中位数同比增长 1.8% 至每月 945 美元。
  • 西部 ,2019 年第二季度的租金中位数与去年同期持平,为每月 1,358 美元。

     

根据美国人口普查局的数据,从 2008 年到 2014 年,租金中位数基本保持不变。但是,自 2015 年以来,租金的上涨速度至少与房价一样快。

美国房产市场现状:房价稳中有升,租金同步上涨

根据美国人口普查局的数据,2019 年第二季度全国租金空置率为 6.8%,低于上一季度的 7%,但与去年同期持平。

西部的空置率在 2019 年第二季度最低,为 4.8%,其次是东北(5.3%)和中西部(6.8%)。同期,南部的空置率最高,为 8.9%。

美国房产市场现状:房价稳中有升,租金同步上涨

五、房屋拥有率再次下降

经过三年的增长,由于房地产价格持续上涨和严格的信贷标准,房屋所有权在 2019 年上半年再次下降。根据美国人口普查局的数据,2019 年第二季度美国的房屋拥有量为 64.1%,低于 2018 年的 64.4%,低于 2004 年的峰值 69%。

美国房产市场现状:房价稳中有升,租金同步上涨

按地区:

  • 东北地区 ,2019 年第二季度的房屋拥有率为 61.2%,低于去年同期的 61.3% 和 2004 年的 65%。
  • 西方 ,房屋拥有率从去年同期的 59.7% 降至 2019 年第二季度的 59.3%。远低于其峰值 64.2%。
  • 中西部 ,2019 年第二季度的房屋拥有率为 68%,低于去年同期的 68.3%,但仍远低于 2004 年的 73.8%。
  • 南方 ,2019 年第二季度的房屋拥有率达到 66%,比去年的 65.9% 略有改善,但仍远低于 2004 年的峰值 70.9%。

五、新税法对房地产市场的影响

于 2018 年 1 月 1 日生效的新税法(称为《减税和就业法案》或 TCJA),是 30 年来美国税法最大的一次改革。该法律其中包括将公司税率从 35% 大幅降低至 21%,以促进经济增长并刺激商业投资。但这也降低了抵押贷款利息扣除上限,增加了标准扣除额,但限制了州和地方税收扣除额,这对房地产市场的影响尚不确定。

  • 抵押利息扣除上限将降低 。新法律对扣除门槛设置了上限,这有助于房主降低新房的应税收入,从最初的 100 万美元贷款中,贷款的最初 75 万美元开始。
  • 标准扣除额将会增加 。新法律将所有纳税人的标准扣除额提高到单身申报人 12,000 美元和共同申报人 24,000 美元。这意味着某些家庭逐项列出抵押贷款利息扣除额可能不再是更好的选择,因为它会低于其标准扣除额。
  • 州和地方税(Salt)扣除将受到限制 。新法律将 Salt 扣除的上限定为财产价值,个人收入和营业税 10,000 美元。这将对高收入家庭产生最大影响,因为大约 93% 的年收入 200,000 至 300,000 美元的家庭要求扣除 Salt,而只有 39% 的年收入 50,000 至 75,000 美元的家庭要求扣除 Salt。

Realtor.com 的 Danielle Hale 表示:“虽然买家的可支配收入增加对房屋有利,但业主失去税收优惠可能会导致销售减少,并随着时间的流逝对价格产生负面影响,对价格和收入较高的市场产生最大的影响。”。

2018 年,房屋销售与去年同期相比大幅下降,但很难将此下降归因于新税法。

美国房产市场现状:房价稳中有升,租金同步上涨

一些经济学家还对新税法从长远来看只会伤害房地产市场表示担忧。在一个极端情况下,美国全国房屋建筑商协会警告可能出现衰退。

NAR 的威廉·布朗说,这种担忧得到了美国全国房地产经纪人协会的支持:“取消针对房主的税收优惠政策会使房屋价值和中产阶级房主面临风险,而从粗略的考察来看,这项立法似乎就是这样做的。”。

六、美国经济放缓,赤字继续上升

根据美联储的数据,2018 年美国经济同比增长 3%,高于 2017 年的 2.2%,实际上是自 2005 年以来最快的速度。经济增长的主要动力来自强劲的消费者支出、家庭财富的增加、房价的上涨、减税和工资的增长为其提供了支持。

根据美联储的数据,预计未来几年经济将放缓,预计今年的 GDP 增长率为 2.1%,2020 年为 2%,2021 年为 1.8%。

联邦政府 2018 年的赤字约为 7,790 亿美元,高于去年的 6,650 亿美元,是 2012 年以来的最高水平。因此,预算赤字从 2018 年的 3.5% 扩大至 2018 年的 3.9%。2017 年,2016 年为 3.2%,2015 年为 GDP 的 2.5%。尽管如此,赤字仍然远远低于 2009 年记录的 GDP 的 10.1% 赤字。

根据美国国会预算办公室的数据,今年联邦预算赤字预计将进一步增加至 9000 亿美元,并从 2022 年开始超过 1 万亿美元。

根据 美国财政部的数据 ,2018 年国家债务达到近 22 万亿美元,高于 2017 年的 20.2 万亿美元。公众持有的债务为 16.1 万亿美元,政府内部持有的为 5.87 万亿美元。

美国房产市场现状:房价稳中有升,租金同步上涨

根据 IMF 的数据,总体上,去年的通胀率估计为 2.4%,为 2011 年以来的最高水平。

根据美国 劳工统计局的数据 ,劳动力市场仍保持基本强劲,2019 年 8 月全国失业率仍接近 3.7% 的历史低点。2019 年 8 月的平均每小时收入比去年同期增长 3.2%,达到 28.11 美元。

螺号网,海外房产置业专家。 如有疑问或需要帮助,详询客服微信号:Luohouse007

THE END