冠状病毒限购令 3 月份美国房地产市场大幅放缓

据美国 Redfin 最新研究显示，创纪录的下跌包括新上市房源减少 10%，房屋销售总额下降 9%，美国房屋销量下滑，随着 2020 年 3 月美国冠状病毒危机演变成国家紧急情况，房屋上市数量大幅下降。不过，美国房屋销售价格中值继续上涨，同比上涨 7.1%，环比上涨 3.3%，至 303200 美元。

3 月初，房地产市场比以往任何时候都强劲，2 月份是美国房屋销售连续第八个月增长，美国经济相对稳定。到了 3 月底，这种情况已经结束，随着冠状病毒的传播，房地产市场发生了翻天覆地的变化，一切都陷入了极度混乱之中。

在试图了解 3 月份明显的房价走强时，还必须记住，在冠状病毒开始令美国经济停滞不前的 2 月份，本月售出的大部分房屋实际上已签订了合同。

然而，新的标价是一个更为领先的指标，从 3 月中旬的 8% 下降到 4 月中旬的持平水平。如果停产影响到房屋销售价格，预计要到 4 月和 5 月数据才会出现，这些数据将反映 3 月和 4 月签约的房屋。

3 月份的房屋销售仅部分受到冠状病毒的影响，经季节性调整后， 从 2 月份起全国范围内下降了 9.1%，这是自 2012 年 1 月 Redfin 开始跟踪统计数据以来的最大降幅。3 月份房屋销售同比也下降了 1.2%，这是 9 个月来的首次下降 ，到 3 月最后一周，房屋销售同比下降了 11.5%。 房屋销售较一年前下降幅度最大的市场都在纽约州：罗切斯特（18.5%）、纽约（18.3%）和拿骚县（17.3%）。

Redfin 首席经济学家 Taylor Marr 表示：“正如我们在每周数据中所报告的，冠状病毒的影响在 3 月中旬对经济造成了严重打击，但最好还是退后一步，对市场进行整体审视。3 月底，受住房相关法律的影响，美国部分地区的房地产活动几乎停止。现在，卖家需要在所有经济不确定因素中决定是否将房子出售。一方面，最近几周，待售房屋数量下降了 20% 以上，甚至超过了我们 3 月份整个月看到的 13% 的降幅，而且房价迄今的走势比任何人预期的都好。另一方面，申请失业救济的人数继续增加，获得抵押贷款的难度越来越大，这可能会限制买家的需求。整个春季市场的走势将在很大程度上取决于失业率和信贷供应。”

3 月份全国现房待售房源数量同比下降 13%，为 2013 年 1 月以来最大降幅，连续第七个月下降。 截至 3 月最后一周，上市房产较上年同期下降 18.8%。上个月的待售房屋数量比 2012 年 1 月以来的任何时候都要少，这一数据早在 Redfin 的记录中。在 Redfin 追踪的 85 个最大的大都市中， 只有 3 个城市的待售房屋经季节性调整后的活跃上市数量同比增长，分别是奥马哈（+9.9%）、明尼阿波利斯（+5.3%）和埃尔帕索（+1.3%）。 活跃房源是指一个月内任何时候待售的所有房屋的数量。

与一年前相比，3 月份活跃房源的最大降幅是宾夕法尼亚州阿伦顿（Allentown）（降幅为 -42.7%）、塔尔萨（Tulsa）（降幅为 -39.9%）和密苏里州堪萨斯城（Kansas City）（降幅为 -37.2%）。

3 月份，新上市数量锐减，与去年同期相比下降了 10.8%。这是迄今为止有记录以来最大的降幅，但最近的数据显示，降幅可能更为严重。截至 3 月最后一周，新上市公司较上年同期下降了 36.9%；截至上周，新上市公司下降了近 50%。

经季节性因素调整后，3 月份在宾夕法尼亚州阿伦顿（Allentown）上市的新上市公司数量较上年同期减少最多（46.2%），其次是密苏里州堪萨斯城（Kansas City）和塔尔萨（Tulsa）。

已售出房屋的指标落后于市场，因为在经济锁定之前，大多数销售都是由买卖双方同意的。不过，值得追踪 3 月份的数据。3 月份房屋销售中值较上年同期上涨 7.1%，创下两年来新高，反映了 3 月份冠状病毒关闭前市场的强势。

与去年的数据一致，3 月份房价涨幅最大的是一些全国最经济适用房市场。房价同比涨幅最大的 7 个地铁地区的房价中值均低于全国水平，以俄亥俄州代顿（中值 15.5 万美元，+24.0%）、费城（24 万美元，+21.5%）和北卡罗来纳州格林斯博罗（19.89 万美元，+20.5%）为首。

在 85 个最大的大都市区域中，Redfin 的销售价格中值没有一个出现同比下降。

与去年相比，3 月份售出的房屋在市场上的销售时间减少了 7 天。今年 3 月，普通住宅签约时间为 43 天，而 2019 年 3 月为 50 天。

正如上个月的市场跟踪报告中所述，最早在 4 月份的数据公布之前不会对冠状病毒影响做出反应，因为 3 月份签约的房屋细节将在那时出现。从 4 月 10 日的数据来看，待售房屋上市时间已经有所增加，平均天数已经从 3 月份的 58 天低点增加到 63 天。

高于标价的房屋销售比例同比增长 3.6 个百分点，3 月份为 25%，而去年同期为 21.4%。