柏林的租金冻结规定对外国投资有哪些影响？

柏林参议院批准了一项有争议的法律，该法律将阻止房东在城市中提高租金。新规定将如何影响外国投资者对柏林房地产的需求？

领导城市政府的柏林左翼联盟（社会民主党，最左翼的迪·林克和绿党）已批准冻结五年租金，该法案将于明年初开始。新的立法将租金上限定为每平方米 9.80 欧元（10.90 美元），直到 2024 年底，房东每年只能将租金提高 1.3%，以补偿通货膨胀。现有租金只会在极少数情况下降低，例如，如果超出新设定的上限 20% 以上，而如果租金超过新上限，房客将能够强迫房东降低租金。

有人争辩说，新法律将限制可供出租的公寓的数量，阻止房东维护它们，并促使外国投资者远离柏林的房地产市场。

这项新规定将影响 2014 年之前建造的 150 万套房地产（柏林大约四分之三的公寓），但一些政府拥有的社会住房和 2014 年以后建造的房地产除外。

任何不符合要求的房东将被处以最高 500,000 欧元的罚款。

专家表示：人为地调节柏林的租赁市场的尝试不会受到海外投资者的欢迎，他们肯定会对他们的资金投入变得更加谨慎。规定房租上限不会使投资者出售他们的公寓，因为目前没有更好的资本配置方式，特别是如果他们想购买欧元计价收益率的房地产。尽管有新法律出台，但仍然看到来自世界各地的投资者（包括俄罗斯）对德国首都房地产的积极需求。

房租上限的冻结可能会导致对新建筑、微型公寓和中期带家具的租赁公寓的需求增加，因为这些不受该法规的限制。