4 月中旬美国购房需求下降 25%

房地产经纪公司 Redfin 本周报告说，以首次访问 Redfin 代理商的客户的年增长率来衡量，美国的购房需求在 2020 年 4 月急剧下降。在截至 4 月 13 日的 7 天中，购房需求在截至 3 月 28 日的 7 天中下跌了 36% 之后，与去年同期相比下降了 25%。

现在还无法断言购房需求是否会重现，全面复苏之路还很漫长。1 月和 2 月，Redfin 的购房需求与去年相比增长了 27%。

一、数字商务是病毒大流行情况下房地产的良药

在过去的一个周末，Redfin 的访客中近三分之一是通过视频聊天进行的。现在，买家正在根据这些线上看房来报价。截至 4 月 12 日的一周，Redfin 优惠中有八分之一的顾客是通过视频聊天查看房屋的。

尽管冠状病毒的爆发促使消费者改变了行为方式，但 Redfin 代理商认为觉得这对情况有所改变还为时过早。弗吉尼亚州 Redfin 代理商 Mara Gemond 有三位买家就通过视频看房签了合同，三个人花费的时间都在一个小时内。马拉说：“ 还有一些问题需要解决。” “ 我的孩子嘲笑我，因为我的手机上有九种不同的视频应用程序。”

上周末，Redfin 还开始在丹佛、休斯顿和拉斯维加斯的空置挂牌中试用其 Direct Access 技术。Direct Access 将 Redfin 的移动应用程序转换为密钥，使经过验证的买家无需代理即可浏览 Redfin 列表。直到上周末，Direct Access 仅在 Redfin 通过 RedfinNow 拥有的房屋上可用，但是买卖双方的需求促使将这项技术推广到 Redfin 代理商列出的房屋中。

二、最大的问题是购房需求是否会转化为销售

Redfin 仍在听取有关全国市场代理商的竞标战争的报道，尤其是对于经济适用房和历史上理想的住宅区的房屋。Redfin 代理商在俄克拉荷马州的珍妮特 · 罗斯（Janet Rose）有买家利用较低的价格成交。

但尽管有，在截至 4 月 10 日的 7 天中，美国待处理的销售额与去年相比下降了 54%。

待售商品数量下降，而购房者需求却在增加，这是因为许多卖家处于观望状态。目前，美国有待售房屋超过 75 万套，而去年同期则只有不到一百万套。

三、价格一直很坚挺，但是房屋在市场上停留的时间变长

由于缺少房屋出售，价格保持相对稳定。在截至 4 月 10 日的 7 天中，挂牌价格中位数从上周的 309,000 美元下降至 305,000 美元。这与去年此时的挂牌价格中位数持平。

Redfin 仍未看到降价的增加，但是房屋在市场上的停留时间变长。市场上的房屋平均上市天数为 64 天，高于三月份早些时候的 58 天。如果房屋停留得时间更长，价格可能会进一步下跌。

四、完成销售需要比以往任何时候都要有耐心和更大的灵活性

客户对健康的担忧、留在家里的定单、以及因再融资申请不堪重负的贷方正在减慢交易速度，雷德芬（Redfin）经纪人 Irma Jalifi 说：“ 我的客户刚刚接受了为期 30 天的报价，供买方批准其融资，这需要两个星期的时间。我担心这套房子会在市场停售。一个月后，这笔交易仍然无法达成协议。”

在匹兹堡，由于健康问题，Redfin 代理商 Sara Minshull 的一名买方等待 40 天后才对房屋进行实物检查。如果到时候冠状病毒危机解除，则买卖双方同意将时间表延长 30 天。正常的周转时间是几天到几周，现在需要进行 70 天的财产检查，这在以前是闻所未闻的。

五、抵押市场上 的阴影笼罩着房地产界

信贷越来越难获得。上周，Redfin 报道了针对高价房屋的巨额贷款和针对首次购房者的 FHA 贷款的供应有限。

本周，放款人甚至提高了房利美和房地美所担保的合格贷款的信贷标准。4 月 13 日，摩根大通（JP Morgan Chase）宣布将要求首付 20%，最低信用评分为 700。由于美国平均信用评分约为 700，大通银行的更改可能会大大削弱购房需求。

由于失业救济人数接近 1,700 万，而美国工人失业的比例为 11%，因此放贷人正在努力应对不足为奇。但是，信贷供应的最大威胁直接来自华盛顿。《CARES 法》允许房主在无需任何文件的情况下获得长达 12 个月的抵押抵押豁免。已经有将近 4% 的贷款享受豁免期，高于 3 月份的 0.25%。

问题在于，为偿还贷款服务的银行仍必须将每月还款额提前支付给购买这些贷款的投资者。因此，尽管美联储将资金投放到抵押贷款支持的证券市场上，以保持 30 年期抵押贷款利率低于 3.5%，但贷方正在限制信贷，因此只有收入稳定且 FICO 得分为英镑的借款人才能使用。