美国房贷借款人在贷款机构面前是否有议价能力？

一、商业房地产利率是如何确定的？

几乎所有的商业贷款机构 -- 也包括住宅贷款机构 -- 都是根据一个指数加一个差额来确定利率。最流行的指数是国债收益率、联邦住房贷款银行利率、最优惠利率和伦敦银行间利率（LIBOR）。举个例子，我们以 10 年期固定利率为例，使用 10 年期国债收益率作为指数，即 1.75%。然后，贷款人在此基础上加上 2.75% 的保证金。这样一来，利率为 4.5%。

二、银行的利率和贷款费用能降多少？

商业银行基于风险的定价，由联邦监管机构控制。信用评分较高、收入较高和现金较多的借款人可以获得较低的利率。如果申请人不符合这些标准，就无法得到银行的最低利率。银行有一个资金成本，这是基于他们支付给储户的利息或他们从美联储或其他银行借钱所支付的费用。

假设银行的资金成本是 0. 75%，再加上管理费用和记账成本，估计这两项费用为 1%。现在假设银行想赚取 1.75% 的利润，那么最低利率就是 3.5%。申请人无法知道银行的最低利率是多少，只有在银行有大量的存款，才有可能得到最低利率。

对于其他所有的客户，贷款利率可能会被设定为 4.25%。如果申请人能让银行与另一个贷款提议竞争，这个利率可能会降低 0.25%。根据贷款利率的组成，申请人可以尝试在贷款费用这一成本上与银行讨价还价，银行将 1% 的贷款费用降低到 0.5% 还是相对比较容易的。如果竞争激烈，甚至可以完全取消贷款费用。

三、证券化贷款机构的利率和贷款费用能降低多少？

证券化的商业贷款机构包括房利美、房地美、Hud/FHA 和商业抵押贷款支持证券（CMBs）。 这些贷款在华尔街以抵押贷款支持证券债券的形式出售，投资者赚取利息。因此，这些贷款机构的所有收入都来自于他们收取的利率利润和贷款费用。通过让他们竞争，申请人有可能让证券化贷款机构降低 0.2% 的利率。

对于个人来说，这点折扣也许微不足道，但对银行来说，长期下来却是一大笔钱。例如一笔 10 年期的百万美元贷款，银行会损失 2 万美元的收益。贷款额度越大，证券化贷款机构越有能力降低利率。但不要指望能降低 0.35% 以上。