美国的房地产市场会崩溃吗？

因为冠状病毒大流行，许多美国人担心 房地产 市场崩溃。在美国 股市暴跌后，紧随其后的，会是房地产市场吗？

2020 年 4 月，美国全国房地产经纪人协会对其会员进行了调查。 大约 90% 的人表示病毒大流行抑制了购房者的兴趣。其中 60% 认为购房者只是将购买推迟了几个月。而调查中，三分之二的买家（63%）期望价格下降。

预测房地产市场是否会崩溃，需要重点关注这 10 个信号。目前，其中一些已经出现，但还有许多没有发生。前五个信号是最重要的。如果 10 个信号都快速发生，则房地产市场崩溃的可能性更大。

1. 资产泡沫破裂
2. 不受管制的抵押贷款增加
3. 利率迅速上升
4. 收益率曲线倒转
5. 税法更改
6. 回归风险衍生品
7. 翻修房屋数量增加
8. 经济适用房减少
9. 海平面上升
10. 政府的警告

一、房地产市场崩溃的 10 个信号

房地产市场崩溃的信号有 10 个。前五个至关重要。它们是资产泡沫破灭、抵押贷款不受管制增加、利率迅速上升、收益率曲线倒挂以及联邦税法改变。

其他五个迹象可能也会导致崩溃，但危险程度较低。其中包括数量更多的房屋抵押物、警告、更少的可负担房屋以及回归有风险的衍生品。

1. 资产泡沫破裂

大多数市场崩溃发生在 资产泡沫 破灭时。潜在泡沫的迹象之一是房价迅速上涨。美国全国平均房价在 2020 年一月达到 212,433 美元的创纪录高位。根据案件 Shiller 房屋价格指数，这较 2006 年 7 月 $184,613 的纪录高出 15%。同样，标准普尔住宅建筑行业指数有急剧上升。从 2011 年 10 月 5 日的 1372.6 到 2020 年 2 月 12 日的 4867，增长了 250%。此后，到 2020 年 3 月 23 日，它下降了一半，降至 2486。

《房屋领头晴雨表》是房屋建造商和抵押公司的指数。2017 年，它像 2004 年和 2005 年一样飞涨。 该指标曾被用来预测美国 2008 年的金融危机 。

2. 不受监管的抵押贷款增加

另一个担忧是不受监管的抵押贷款的增加。在 2018 年，共发放了美国抵押贷款的 53.6%。10 个最大的抵押贷款机构都不是银行。这些机构都不受 监管。如果住房市场再次崩溃，这些机构也更容易崩溃。

3. 利率上升

较高的利率使贷款更加昂贵。这减慢了房屋的建造速度并减少了其供应。另外还放慢了放贷速度，从而减少了需求。总体而言，缓慢而稳定的利率增长不会造成灾难。但是利率迅速上升会。

美联储已将利率降低至零 ，以在冠状病毒大流行期间帮助企业。这对房地产市场也有所帮助。

在 2006 年住房市场崩溃之前，利率较高。然后，许多借款人获得了 仅利息的贷款 和 可调整利率的抵押贷款。与 传统贷款 不同，利率随着国家 基准 利率的上升而上升。许多人的贷款利率在三年后会重新设置。当 美联储 在重置利率的同时提高利率时，借款人就会发现他们无法负担还款。房价下跌了，因此这些抵押贷款持有人无法付款或 出售房屋。于是，违约率上升。

美国基准利率 的历史表明，美联储在 2004 年至 2006 年之间加息速度过快。最高利率在 2004 年 6 月为 1.0%，到 12 月则翻了一番至 2.25%。到 2005 年 12 月，该比率再次翻了一番，达到 4.25%。六个月后，这一比率为 5.25%。自 2015  年 以来，美联储加息的速度要慢得多 。

4. 收益率曲线倒挂

对于房地产市场的警告信号是当收益率曲线上美国国库券收益率反转。那时，短期国库券的利率高于长期收益率。正常的短期收益率较低，因为投资者在不到一年的时间内不需要高回报。当这种情况发生逆转时，则意味着投资者认为短期风险要比长期风险大。这对抵押贷款市场造成了严重破坏，并且通常预示着经济衰退。

在 2008 年，2000 年，1991 年和 1981 年美国 经济衰退 之前，收益率曲线均出现了反转。

5. 税法变更

当美国国会更改税法时，房地产市场将做出巨大反应。特朗普的税收改革计划 可能会对住房产生负面影响。该计划提高了标准扣除额，因此许多美国人不再需要逐项列出。结果，他们无法利用抵押利息扣除。房地产行业反对这项税收计划。

6. 银行回归使用衍生工具

如果银行和对冲基金恢复对风险金融产品的投资，房地产市场可能崩溃。这些 衍生品是造成金融危机的主要原因。银行削减了抵押贷款，然后将其转售为抵押贷款支持的证券。这些证券比抵押本身更重要。因此，银行几乎是向任何人出售抵押贷款。他们需要他们来支持衍生产品。他们将它们切成较小的份额，以便将不良抵押与好的抵押捆绑在一起。然后，当借款人违约时，所有衍生品都被怀疑是不良的。 这种现象在 2008 年导致了贝尔斯登和雷曼兄弟的破产。

7. 翻新房产增加

在 2019 年第二季度，所有房产销售中的 5.9% 被翻新后再次快速转售。这些 “ 翻修 ” 房产在不到一年的时间内进行了翻新和出售。这比经济衰退后的 2019 年第一季度的高点有所下降。AttomData Solutions 报告说，翻新的利润变得越来越低，这表明房地产繁荣可能即将结束。

8. 经济适用房数量暴跌

与此同时，保障性住房数量减少。在 2017 年，全美只有 39.1%，在全国出租单位都负担得起的低收入家庭。这比 2010 年的 55.7% 有所下降。在房价飙升的城市中，短缺是最严重的。在 2012 年至 2017 年期间，住房成本增加了 30%，而工资仅增加了 15%。美国 人口在 2010 年至 2019 年之间增长了 14.5%，快于全国平均水平 6.3% 的增长。

9. 海平面上升

易受海平面上升影响的沿海地区，房地产市场可能崩溃。到 2045  年 ，每年至少有 300,000 处沿海房地产将遭受洪水泛滥，房地产价值为 1,360 亿美元。这会影响当前 30 年抵押贷款的价值。到 2100 年，价值 1.07 万亿美元的 250 万套房屋将面临洪灾的风险。

在佛罗里达州的迈阿密，涨潮时海洋淹没了街道。哈佛大学的研究人员发现，迈阿密戴德县和迈阿密海滩等地处较低地区的房价上涨速度比佛罗里达州其他地区低。 面临海平面上升风险的物业的售价比同类物业低 7%。

这些城市的大部分财产都由市政债券或房屋抵押贷款融资。它们的破坏将伤害投资者并压抑 债券 市场。这些地区的市场可能会崩溃，尤其是在暴风雨过后。

10. 官员警告住房危机

2017 年 3 月，圣路易斯联邦储备银行前行长威廉 · 普尔（William Poole）在一篇专栏文章中警告另一场次贷危机。他警告说，房利美的贷款中有 36% 需要抵押贷款保险。那是 2006 年的水平。普尔曾是堪萨斯联邦储备银行的行长，他在 2005 年警告过次贷危机。

二、我们可以从 2008 年住房市场崩溃中学到什么？

那些在 2008 年金融危机中受伤的人可能会担心病毒大流行会导致另一场灾难。但是 2008 年的金融危机是由不再存在的原因造成的。

首先，保险公司创建了信用违约掉期，以保护投资者免受诸如 抵押贷款支持证券之类的 衍生品损失的影响。

为了满足抵押贷款的需求，银行和抵押经纪人几乎向任何人提供房屋贷款。他们不在乎 次级抵押贷款 借款人的信誉。银行只是在二级市场上转售抵押贷款。这给金融市场带来了更大的风险。

如此多的不合格买家进入市场，导致价格飞涨。许多人仅以投资来购买房屋。他们表现出 非理性的繁荣 ，这是任何资产泡沫的标志。

2005 年，房屋建筑商终于赶上了需求。当供应超过需求时，房价开始下跌。新房价格从 2007 年 3 月的峰值 262,600 美元下降 22% 至 2010  年 10 月的 204,200 美元。

但是美联储忽略了这些警告。金融危机调查委员会发现，美联储应该制定审慎的抵押贷款标准。 相反，它只会降低利率。通常，这给经济提供了足够的流动性来推动增长。

美联储低估了 2006 年 次级抵押贷款危机 的规模和影响。许多次级购买者是利用退休金进行投资的 个人投资者 。 他们加大了对冲基金的投资力度，将风险分散到整个经济中。