影响东京 2019 年房价的主要因素是什么？

一 . 黑田效应

自黑田的火箭筒效应开始扭曲东京的住房价格以来，东京的住宅市场一直在经历重大变革。利率水平对人们负担能力的影响可以简单地概括：在 35 年的期限内，3000 万日元抵押贷款的固定利率为 1%，每月还款额约为 85,000 日元。如果固定利率是 3% 而不是 1%，在所有其他因素保持不变的情况下，每月支付的金额大约为 115,000 日元。 

许多每月负担 85,000 日元的人负担不起每月支出 30,000 日元的跳跃，这相当于在贷款期限内增加了 1300 万日元。换句话说，由于黑田效应导致的超低利率使某些家庭无法承受的财产变得负担得起。任何人都猜测利率将维持多长时间，这是几年前抵押贷款市场出现翻转的主要原因，现在新固定利率贷款的数量超过了新的可变利率贷款的数量。自 1970 年代中期以来，浮动利率抵押贷款在日本风行一时，但现在已经不复存在了。

二 . 位置和三部分市场

关于日本住房市场（包括新公寓，二手公寓和独立式住宅），最重要的事实是，无论您身在何处，是关东关西还是日本其他地区，市场都会划分为三个类型：

占整个市场约 10%-15% 的房地产位于在可预见的将来住房最有可能保留价值甚至升值的社区或地区。这与日本即将到来的主要人口变化浪潮无关，尽管这种变化有望最有可能加剧三部分划分的趋势。 

中产阶级的房地产（大约占市场的 70%）是指那些最有可能发生的情况，即由于地理位置的原因，在可预见的将来，价值会逐渐下降以持续下去的房地产。最后一个类别（占市场的 15%-20%）是价值已经下降（有时是急剧下降）且看不到尽头的房地产。幸运的是，这些物业位于目前几乎没有人打算购买的区域。

当然，物业是否会每年下降 1% 或 4% 之间存在很大差异，但是以上三个类别提供了一个很好的规则，在购买房产时要牢记。

三 . 交通便利的重要性

由于新抵押贷款的利息支出下降了这么多，更多买家有能力购买靠近车站的物业，交通的便利性变得越来越重要。五年前，对于东京七个主要区域二手共管式公寓而言，到车站的步行距离每增加 1 分钟，意味着每平方米价格下跌约 8,000 日元。现如今，步行距离每增加一分钟，通常意味着同一市场上每平方米的价格下降了 ¥16,000。

四 . 奥运会效应

坊间认为直到 2020 年奥运会东京房价都会上涨，然后在奥运会结束后会下跌。但是，在像日本这样的高度发达国家中，尽管靠近奥运会场馆的地区比其他地区受到的影响更大，但预计对整体市场价格的影响不会很大。以 2012 年伦敦奥运会为例，奥运会对大伦敦的房价没有明显影响。房价的主要驱动因素是国家和地方经济基本面和价格趋势以及长期预期的人口变化，而不是短期的需求波动。 

五 . 消费税效应

日本的消费税定于今年 10 月从 8% 增加到 10%。消费税的上涨可能会影响需求，从而影响短期价格走势。但是，预计影响将小于 2014 年从 5% 的消费税提高到 8% 的消费税。