佛罗里达中部第一季度工业地产发展和销售量激增

房地产咨询公司 Newmark Knight Frank 本周报告称，佛罗里达州中部工业市场的需求温和增长，2020 年第一季度录得超过 32.5 万平方英尺的净吸纳量。仓库配送领域占该地区吸纳面积的 70% 以上，而一般工业领域的吸纳面积为 14.5 万平方英尺。

研发领域的空间 ，以超过 48,000 平方英尺的空间回流到市场。 在本季度末，该地区的开发量达到了该地区历史上从未有过的最高纪录，本季度末新开工存量约为 770 万平方英尺，比上季度增加了近 300 万平方英尺。

过去一年来，新库存的强劲完成量推动了整体利率较一年前上升 110 个基点，达到 5.4%。平均叫价租金与上季度持平，但与去年这个时候创下的 6.24 美元 / 平方英尺的历史新高相比略有下降。

纽马克 - 莱坊进一步报告称，仓库配送空间的租金 从一年前的 6.30 美元 / 平方英尺 增长 了 0.07 美元 / 平方英尺，而 一般工业领域的租金 从 5.59 美元 / 平方英尺 增长 了 0.08 美元 / 平方英尺，研发空间 从 9.14 美元 / 平方英尺 下降 了 0.39 美元 / 平方英尺，比一年前下降了 0.39 美元 / 平方英尺。虽然 COVID-19 全球大流行病导致的经济放缓的影响尚未浮出水面，但 2020 年下半年市场可能会出现转变。

一、租赁需求与投资销售

根据 Newmark Knight Frank 的数据，2020 年第一季度的租赁交易量为 270 宗 ，总面积为 300 万平方英尺，比一年前的 280 万平方英尺略有增长。仓库配送空间以超过 260 万平方英尺的租赁面积 居首 ，其次是一般工业领域，有 35.1 万平方英尺的租赁活动。这与 45,000 平方英尺的研发弹性交易形成了鲜明的对比。 零售批发行业在第一季度的大中型租赁交易中占了大部分 ，占 40.8 万平方英尺，其次是家居和建筑供应公司，占 40 万平方英尺。 物流和配送行业 以 10.2 万平方英尺的面积位居 前三位。

销售活动比去年这个时候增加了一倍多，在 2020 年年初，超过 170 万平方英尺的 13 宗交易共成交 1.498 亿美元。转手物业的增加转化为销售价格的增加，因为平均价格从 64 美元 / 平方英尺上升到 88 美元 / 平方英尺。仓库配送大楼的销售活动居于首位，成交面积达 150 万平方英尺。随着 COVID-19 大流行病疫情的影响，销售活动可能会停滞。

二、坦帕和圣彼得堡市场

坦帕 / 圣彼得堡市场的净吸纳量约为 319,000 平方英尺，供不应求，比上一季度减少了 10 个基点，达到 5.4%。仓库 / 配送空间占吸纳面积的 94.0% 以上，而一般工业领域的吸纳面积仅有 2 万平方英尺，占比更多。随着建筑活动的激增，本季度有四栋超过 40.4 万平方英尺的建筑竣工，截至 2020 年第一季度结束时，开工面积超过 470 万平方英尺。

这比上一季度增加了 270 万平方英尺，因为 该市场占据了整个佛罗里达州工业发展的首位。超过 48% 的新空间预计将上线，这应该阻碍了正在进行的开发对空置率的大幅增加。其中有三个新项目总面积超过 200 万平方英尺，包括亚马逊在波尔克县的 110 万平方英尺的配送中心和位于东希尔斯堡 /Plant City 分市场的 County Line 配送中心和 Lakeside 物流园的两个 50 万平方英尺的设施。

整体平均叫价率较上季度小幅下降 ，因为低层可用空间对平均租金的影响大于新的工业库存。再加上业主没有利用过去的需求增长和市场环境的紧张，导致整体加权平均要价租金较上季度的 5.85 美元 / 平方英尺略有下降。 在未来 12 个月内，要价租金可能会出现小幅波动，因为目前经济状况的预期影响可能会使业主不愿意提高要价租金。

2020 年第一季度的租赁活动较前几个季度有明显改善，录得 152 宗超过 180 万平方英尺的交易。这比一年前增加了 70 万平方英尺。仓储 / 配送空间以 160 万平方英尺的成交量占主导地位，而其他两个领域的成交量则以 24 万平方英尺的成交量大幅落后。零售 / 批发领域的中型至大型租赁交易占到了 36.1 万平方英尺，而家居和建筑供应公司则落后于其他领域，仅有两处中型交易，总租赁面积为 8 万平方英尺。

共有 8 宗交易，共 626,000 平方英尺，总价值 5490 万美元。这比去年同期的 22 万平方英尺的成交价 1830 万美元有所改善。平均销售价格从一年前的 66 美元 / 平方英尺上升到 87 美元 / 平方英尺。业主们继续持有黄金地段的房产，打算以高价出售。最近几个季度，这造成了市场上大型工业物业的短缺，同时也 增加了对中型低层投资的需求。最近，由于 COVID-19 疫情的爆发，国家经济状况的转变可能会影响到投资销售。

三、奥兰多市场

纽马克 - 莱坊进一步指出，奥兰多 的工业空置率较上一季度有所上升，经历了佛罗里达州最大的同比增幅，较一年前攀升 180 个基点，到 2020 年第一季度收盘时达到 5.5%。

需求和供应之间更多的是平衡，净吸纳总量超过 6500 平方英尺。这是在连续两个季度的小幅修正后，2019 年下半年供应总量超过 120 万平方英尺的供应量回归市场后的 上升。由于工业发展商不畏惧即将落地的项目，5 栋总面积达 59 万平方英尺的新楼宇促成了空置率较上季度的上升，本季度有 13 栋楼宇开工，总面积超过 290 万平方英尺。

其中超过 40% 的空间是预租的，在项目交付后，对空置率的影响有所缓解。平均叫价率较上一季度略有上升，但较一年前略有下降 。这是由多种因素共同作用造成的，其中包括房东保持要价租金水平，再加上新的工业库存由于低层次要可用空间的出租对平均租金的影响较大。 录得的平均租金 较去年这个时候下降了 0.18 美元 / 平方英尺至 6.81 美元 / 平方英尺，因为仓库配送平均租金从一年前的 5.68 美元 / 平方英尺下降了 0.08 美元 / 平方英尺。在经历了多个季度的增长后，工业租金已经开始走平，不太可能突破 7.00 美元 / 平方英尺的大关。需求疲软、项目竣工带来的空置率上升以及未来经济形势的不确定性，可能会使业主无法提高要价租金。

2020 年第一季度的租赁活动较前几个季度有所 下降，共录得 118 宗交易，总面积超过 120 万平方英尺。这比一年前的 210 万平方英尺的交易量有所下降。仓库 / 配送空间的租赁面积合计超过 100 万平方英尺，其次是一般工业，租赁面积为 13.1 万平方英尺。此外，还发生了 6 宗交易，共计 2.6 万平方英尺的研发 / 柔性空间交易，与上一季度的交易量相比有明显下降。

大部分的活动都是以续租和横向搬迁的形式进行，而第一季度仅发生了 7 宗超过 2 万平方英尺的中大型租赁交易，总面积超过 44 万平方英尺。家居和建筑供应公司占主导地位，成交面积为 312,000 平方英尺，而物流和配送行业紧随其后，成交面积为 102,000 平方英尺。零售批发业则以 47,000 平方英尺的租赁面积排在第三位。

在 2020 年第一季度，有 5 个投资性销售，总面积超过 100 万平方英尺，价值 9550 万美元。这比去年同期的 46.2 万平方英尺，以 2890 万美元的价格售出的 46.2 万平方英尺增加了一倍多。CVS 的配送设施 -- 位于西南部橙县分市场的一栋 71.35 万平方英尺的建筑 -- 的出售促成了这一改善。每平方英尺的平均价格也从一年前的 63 美元 / 平方英尺上升到 88 美元 / 平方英尺。