明年纽约房地产会是什么模样？

据预测，纽约市有五分之一的租户在 9 月份没有支付租金，人们越来越担心 "驱逐海啸"。

随着公寓空置率的攀升，售价和租金也在下降，但远远达不到弥补稀缺的经济适用房选择所需的幅度。

虽然富裕居民逃往郊区的现象似乎被夸大了，但各大公司正在缩减规模，市区通勤的人越来越少，无论是个人还是企业投资者，都需要重新制定自己的投资计划。

在纽约市，房地产是每个人的生意。 根据纽约房地产委员会和劳工统计，该行业去年创造了近 320 亿美元的税收，占全市税收的 53%，整个行业雇用了 27.5 万多人。

房地产成为纽约人痴迷、羡慕和沮丧的根源，它给无数人、公司和政策制定者的愿望和议程增添了色彩。为了评估未来一两年可能发生的事情，《纽约时报》采访了近 50 位人士，包括前市政府高级官员、房地产高管、经济适用房倡导者、城市规划师和经纪人。

房地产市场何时会复苏，供需和价格又会是怎样的？纽约人是否会对其社区的发展更加开放，还是会更加抗拒？在更广泛的纽约地区，住房、交通、零售和商业地产将受到怎样的影响？

前景令人生畏。纽约市的失业率在 6 月和 7 月达到 20% 后，目前仍为 14%。研究公司 STR 的数据显示，酒店入住率为 39%，低于去年同期的 95%。该市 24 万家小企业中约有三分之一可能永远不会重新开业，Neiman Marcus 等标志性零售商也在关闭。

根据纽约市主计长办公室的数据，与 2019 年相比，7 月住宅房地产销售暴跌 40%，8 月暴跌 57%。7 月和 8 月的商业销售与去年相比下降了 28% 和 43%。

纽约房地产市场将会发生什么？

明年租金和售价将继续下降，在一些地区会明显下降，但对于最需要救济的人来说，可能不会有什么帮助。根据商业地产数据提供商 CoStar Advisory Services 的管理顾问 Andrew Rybczynski 的数据， 到明年年中，纽约大都会区的租金预计将从 2020 年第一季度开始下降 7.7% 至 11.3%。

房源网站 StreetEasy 的经济学家 Nancy Wu 表示，2008 年经济衰退后， 由于失业率高企和空置率上升，曼哈顿的租金下降了近 10%。

根据经纪公司 Douglas Elliman 的数据，9 月份曼哈顿的租金中位数（包括优惠）为每月 3036 美元。这比去年同期下降了 11%，但仍远远超出了大多数纽约人的承受能力。根据纽约大学 Furman 中心的数据， 去年全市的租金中位数为每月 1467 美元。

吴女士说，在没有疫苗的情况下，全市范围内的租金将继续下降，但这一趋势掩盖了受冠状病毒重创的几个社区的负担能力问题。在对感染率最低的社区进行的分析中，2 月至 7 月的租金下降了 1.9%，这主要是因为空置率上升。

在受影响最严重的街区，同期租金实际上涨了 0.3%，而黑人和拉美裔租房者的比例过高，许多人从事服务行业，承担了这一负担。

"纽约一直是两个城市的故事 -- 不仅仅是在疫情方面，而且在租金承受能力方面也是如此。" 吴女士说，她注意到低端市场上的选择很少。

在销售方面， 曼哈顿以外的区预计将更快复苏，因为它们的价格相对较低 ，而且靠近中城不再是首要考虑的问题。

根据 StreetEasy 的数据， 8 月份，布鲁克林区的销售速度超过了去年同期的记录，皇后区的销售速度也类似 ，但速度较慢。

饱和的新开发市场会发生什么，目前还不太清楚。房地产数据公司 Marketproof 的首席执行官 Kael Goodman 表示，在 2018 年以来上市的全市 2 万多个公寓单位中，近 60% 仍未售出。这意味着 330 亿美元的未售公寓，而其中约 2000 套甚至还没有开始销售。

到目前为止，新的豪华库存过剩并没有导致许多不良销售，在这种情况下，单位可能会以大幅折扣大量出售给投资者。为了避免止赎，一些方案可能涉及将公寓转为出租，或重组贷款义务。业内观察家预计，随着开发商没有办法满足贷款人的要求，未来几个月会有更多的此类行动。

纽约房地产对当地政府将产生什么影响？

近年来，纽约房地产委员会的竞选捐款越来越少，房地产行业的影响力已经减弱。

7 月，进步的挑战者，如住房顾问 Zohran Kwame Mamdani，推翻了被视为过于温和的现任议员。市和州议员正在酝酿征收公寓空置税和其他措施，以阻止投机性投资，而反对者则警告说会出现 "死亡螺旋"，过度征税会吓跑富人。

根据财政保守派智库 "帝国公共政策中心" 的数据，截至 2016 年，纽约市收入最高的 1% 的居民产生了 43% 的城市所得税和 51% 的州所得税，这些所得税是向居住在该市的个人收取的。

但比起任何统计数据或立法，对房地产影响最大的因素是 2021 年 6 月 22 日会发生什么。那是纽约市下一次初选的日期，这将是自 2013 年以来最有影响的一次，当时比尔 - 德布拉西奥（Bill De Blasio）在他的 "双城记" 竞选活动的支持下，横扫上任。

现在，随着任期限制迫使极不受欢迎的德布拉西奥和大多数市议会成员离开市长职位，一场争夺城市领导权的公开战正在进行。而房地产利益集团表示，这次的赌注从未如此之高。该市下任市长将需要解决紧迫的土地使用和住房问题，即使在繁荣和自由开支的时期，这些问题也一直困扰着现任政府。90 亿美元的预算缺口迫在眉睫。

纽约的经济适用房何去何从？

纽约住房保护和发展部（Department of Housing Preservation and Development）负责资助和维护该市大部分的经济适用房，今年夏天，该市同意在两年内减少 40% 的资本资金，从而遭受了一次深度削减。

据政策和宣传非营利组织纽约住房会议执行主任雷切尔 - 费估计，这可能转化为减少 2.1 万个新的和保留的经济适用房单位，减少 3.4 万个工作岗位，其中大部分是建筑和相关行业。削减可能会推迟或破坏一些曾经有保证的项目。