在日本取得租金收入后需要缴纳多少所得税？

因出租房子得到的租金收入是所得税的课税对象、这部分的税金有时会影响到房地产投资的收入。在这里向您举例说明外籍人士投资者、非居住者的租金收入和相关的所得税。

一、所得税的计算方法

所得税是指一年的 1 月 1 号到 12 月 31 日为止，房地产收入、薪水收入等所有的收入合计在一起，减掉免税部分，计算出課税所得、再乘以适用税率，计算出的所得税金额。

（一）首先计算出房地产的所得。

房地产收入减去必要经费，得到的就是房地产所得。

房地产所得金额 = 总收入金额 - 必要经费

(1) 总收入金额，包括

• 出租房产，土地的收入
• 礼金
• 更新料
• 押金和保证金里不需要归还给房客的部分
• 用其他名义，比如说管理费，水费，电费和清扫费等名义征收的费用

(2) 得到税务承认的必要经费包括

为得到租金收入而产生的直接费用都可以是必要经费

（二）计算薪水等其他全部所得，减去免税部分，得到课税所得金额

课税所得金额 = 房地产所得 + 薪水所得等其他所得金额 - 各种所得减税部分

※减税部分金额因人而异。配偶、抚养亲属人数等每个人情况不同。

（三）计算所得税税额

所得税额 = 课税所得金额 × 税率 - 减税部分金额

适用税率和减税金额的速算表如下。

※日本非居住者的租金收入已经交过源泉征收时，上述所得税额将免除已经缴纳过的复兴特别所得税额等部分。

二、所得税缴纳方法

每年的 1 月 1 号到 12 月 3 1 号期间的所得金额计算好之后，要整理成申告书，在第二年的 2 月 16 日到 3 月 15 日这一个月之间向税务署报税。报税在日本叫做确定申告、报税的时候以前缴纳的源泉征收部分会被正确计算。多退少补。

※2013 年到 2037 年之间，除普通所得税之外，还有特别征收复兴所得税（2.1%)。

通常报税是自己或者是委托有资格的税理士来进行。

三、海外投资者的具体案例

让我们来看一看海外投资者在日本购买房产后出租得到租金收入，所得税的具体案例。

（一）条件

持有房地产：钢筋水泥土造，建筑 20 年的二手公寓房

买入价格：5,000 万日元（其中土地价格：2,600 万日元 建物价格：2,400 万日元）

其他所得：无

源泉征收税：490,080 日元 / 年 月租 20 万日元 / 月 × 20.42%（已经由房客缴纳）

（二）收入

房租收入：240 万日元 / 年（房租 20 万日元 / 月）

（三）必要经费

管理费、修缮储存金等：36 万日元 / 年 3 万日元 / 月

付给房地产公司的管理费：12 万日元 / 年 1 万日元 / 月

固定资产税・都市计划税：20 万日元 / 年

折旧费：2400 万日元 × 0.033=792,000 日元（二手房产的使用年数按 31 年计算）

其他经费：20 万日元

青色申告特別减税：10 万日元（小规模租赁）

① 计算房地产所得

总收入金额 2,400,000 日元
必要经费 1,772,000 日元
房地产所得 628,000 日元

② 计算课税所得金额

其他收入及减税均无。

课税所得 628,000 日元

③ 计算所得税额，参照所得税速算表

628,000 日元 × 5%=31,400 日元
 

④ 计算复兴特别所得税

31,400 × 2.1%=659 日元

⑤ 合计上记 ③，④，计算一年的正确所得税和复兴特别所得税额

31,400 日元 +659 日元 =32,059 日元
 

⑥ 正确税额与已经缴纳的源泉征收税额清算

32,059 日元 -490,080 日元 =-458,021 日元

报税的时候，这 458,021 日元将会退税。

※上述只是把各种条件简单化的例子，只作为参考使用。