马尼拉最昂贵的公寓，每平方米约 55 万比索

马尼拉房产预售市场上强劲的需求持续提高着住宅价格，最昂贵的公寓项目目前的价格约为每平方米 55 万比索（约合人民币 75600 元）。同时，租赁需求保持坚挺。

一、到 2021 年，公寓库存将达到142,000

2019年第一季度，马尼拉有 3,700 套公寓竣工，马尼拉公寓库存从 2018 年底的 118,900 套一跃增加到 122,500 套。

湾区还有不少即将竣工的项目，商业区覆盖了 2019 年第一季度交付的所有新公寓单元的近一半。3月份，ShoreResidences 4号楼竣工交付 1,800 套公寓，占自一月份起完工的全部住宅单元的一半。

马尼拉大都会区的其他新落成项目包括位于罗克韦尔的 Proscenium 林肯塔楼，使马尼拉住宅库存增加了 490 套。 

在 Portico Tower 1 的 The Sandstone 竣工后，Ortigas Center的库存增加了 370 个单位，而 Verve Residences 的交付使 Fort Bonifacio 的库存增加了约 560 个单位。同时，埃斯卡拉 · 萨尔塞多（Escala Salcedo）和 Roxas Triangle 将马卡蒂中央商务区的库存提高了 430 套。 

高力国际（Colliers）预计，到 2021 年，马尼拉大都会的库存将达到近 142,000 套，比 2018 年底增长约19.3%。

到 2021 年，螺号网预计湾区和 Fort Bonifacio 将占新供应量的75%，这将满足这两个商业区的写字楼需求的发展速度。

二、租赁市场保持坚挺

在 2019 年第一季度，Colliers调查数据显示，马尼拉已出租或转售的已建成单位的成交率仍然强劲，马尼拉大都会区二手住宅市场的整体空置率连续第六个季度下降。空置率从 2018 年第四季度的 10.6% 下降到10.4%。到2019 年，马尼拉大都会的空置率为 10.5%，由于竣工项目数量众多，到2020 年将上升至约 11%。螺号网预计空置率会在2021 年下降，因为公寓单元的交付量会逐渐减少。

三、租金增长平稳

马卡蒂中央商务区、Fort Bonifacio和罗克韦尔中心的三居室公寓的平均租金环比增长 0.8%，与螺号网在2018 年第四季度的预测相符。在 2019- 2020 年，螺号网看到三个商业区的平均租金平均上涨了 0.6%，随着新项目竣工速度放缓，到2021 年，租金将平均上升1.0%。

四、房产价格继续上涨

马卡蒂中央商务区、罗克韦尔中心和 Fort Bonifacio 的二级市场优质三居室公寓的平均价格为每平方米 139,000 至 350,000 比索（人民币 19000 至 48000 元），资本价值继续增长。2019年第一季度平均环比增长 6.7%。螺号网预计房产价格将从2019 年到 2021 年平均每年增长6.3%。

五、马尼拉目前最昂贵的公寓，每平方米约 55 万比索（人民币 75600 元）

马尼拉一级和二级住宅市场的需求都很强劲。由于对刚需和改善型项目的持续需求，预售公寓一直在增长。尽管市场份额较小，但马尼拉的高端住宅市场在过去三年中的成交量和投放量一直在持续增长。在Fort Bonifacio、湾区和马卡蒂中央商务区的持续增长表明了市场的需求越来越大。 

由于缺乏可开发的土地，马卡蒂中央商务区阿亚拉大街上最昂贵的预售项目对投资者都非常有吸引力；这可能是在菲律宾主要商业区拥有物业的最后机会。 

马尼拉大都会区最昂贵的豪华住宅项目目前的预售价格约为每平方米 PHP550,000（人民币75600 元）。 

鉴于缺乏可开发土地以及土地和建筑价格上涨，要打破 2018 年预售市场上创纪录的 54,000 套销量可能是一个挑战，但在 2019 年预售市场中 45,000 套的销售量还是可以保证的。目前马尼拉最活跃的地区主要是商业区的边缘，其中包括马卡蒂边缘区、奥提加斯边缘区和奎松市北部地区。