拜登税收计划可能会对美国房地产投资造成哪些影响？

随着当选总统乔•拜登上任时间的到来，他的政策和税收计划变得越来越受关注。拜登计划是作为民主党纲领的一个组成部分公布的。为了使这个计划成为现实，它还需要通过国会，而且很可能会有大量的修正案。

一、社会保障工资税

目前，雇主和雇员的工资最高为 137700 美元，税率为 12.4%。超过该工资的部分无需缴税。有一项建议是对收入超过 40 万美元的人征收额外的社会保障税，税率为 12.4%。根据这项建议，收入低于 40 万美元的人不会有任何变化。

一些企业主可能希望修改他们的收入结构，以避免作为自雇人士支付这笔费用。

二、普通收入的税率 

2017 年减税与就业法案（TCJA）将 最高收入者的税率从 39.6% 降至 37%。拜登计划建议将税率恢复到 39.6%，并将最高税率档次从调整后总收入的 51.8 万美元降至 40 万美元。

三、限制逐项扣除

拜登计划建议恢复对逐项扣除的皮斯限制。此外，该税收计划似乎将这些扣除项目的实际税收优惠从调整后总收入 40 万美元以上的人的 39.6% 降至 28%。取消 Pease 限制是最近在 2018 年实施的变化，因此可能很难通过国会恢复。

四、逐步取消 QBI 扣除 

这项扣除是作为 2017 年 TCJA 的一部分实施的。根据拜登的税收计划，调整后总收入超过 40 万美元的，将取消扣除。

五、长期资本收益

拜登的税收计划对长期资本收益的征税方式提出了 三大改变。

第一项 提议的变化是取消 1031 交换。1031 交换允许通过先出售房地产投资物业，然后在特定时间段内获得类似的投资物业来推迟资本收益。

第二项 拟议的变化是 将长期资本利得税从目前的 20% 大幅提高到调整后总收入超过 100 万美元的普通收入水平 39.6%。通常情况下，长期资本收益的最高税率为 20%，这取决于资本收益的数额。100 万美元的限额听起来可能相当大，但对于许多生活在美国东海岸或西海岸的美国人来说，这些收益并不难获得。

第三项 修改建议将取消阶梯式基础。递增基础是指在继承时，为税收目的重新调整资产的价值。因此，举例来说，如果你拥有房产，而该房产被传给了你的后代，那么该资产的纳税价值将被调整为市场价值，这样，如果你的后代决定在那时出售该资产，就不会有任何资本收益。

这些对长期资本收益的改变不一定会在国会通过。美国国会议员的平均年龄是 57 岁，他们中的许多人都有大量的房地产投资，他们计划将这些投资传给他们的后代。这给那些依靠房屋资产来维持退休生活的人带来了很多问题。另外，正处于婴儿潮一代的退休阶段，政治家们可能不想在最后一刻改变对他们的规定。

六、较低的遗产税豁免

目前，在美国资产价值超过 1158 万美元的，要征收 40% 的遗产税 。 拜登计划建议将税率提高到 45%，更重要的是，将豁免额度从 1158 万美元降到 350 万美元。我再次相信，这一改变将无法在国会通过。即使是一些有影响力的民主党人，也可能会投票反对这种会大大损害他们后代的变化。如果通过了，许多美国人将需要重新考虑并可能重组他们的生前信托以保护他们的子女。这些变化似乎会影响到更多的人，他们设法积累了一点财富，使他们的退休生活得以实现，并为他们的孩子留下遗产。

总之，虽然这个计划以目前的形式实施的可能性极小，但对于整个房地产行业来说，熟悉潜在的结果很重要。